나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51320 [1] 충청남도 당진시 수청동 1041 시네마타워 7층701호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 소재 당진버스터미널 남측 근거리, 당진수청2지구 도시개발구역
서측 인근, 당진시청 남측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활
시설, 숙박시설, 나대지, 다가구 및 단독주택 등이 산재하는 상업지대임.

교통상황

본건 남측 및 동측으로 중로, 북측 및 서측으로 보행자도로 등과 접하여 진출입 용이하며,
북측 근거리에 국도 32호선, 남측 인근에 지방도 615호선이 통과하고, 인근에 버스정류장
이 위치하여 제반 교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

2020년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하5층 지상 10층 건물 중
7층 701호, 8층 801호, 9층 901호로서
외벽 : 세라믹타일 및 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호(1-3) 공히 영화관(롯데시네마 당진점)으로서
기호(1) 7층 701호는 상영관(1관), 매표소, 매점, 갤러리, 사무실, 화장실,
기호(2) 8층 801호는 상영관(2,3,4관), 포토존, 사무실, 화장실,
기호(3) 9층 901호는 상영관(5,6,7관), 포토존, 락커룸, 화장실 등의 구조임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 천장매립형 냉난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비(6층에서
7층 간, 7-9층 간), 소방설비, 방송설비, 지하주차장, 각 상영관 내 영사기, 스크린설비,
음향설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 2필 일단의 사다리형의 토지로서 근린생활시설 건물
부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 왕복 2차선 도로, 북측 및 서측으로 보행자 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 중로3류(폭 12m
-15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 하수처리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 롯데시네마 당진관으로 이용 중
- 7,8,9층을 각 연결하는 에스컬레이터가 내부에 별도로 설치되어 있음
- 목록1: 매표소, 매점, 갤러리, 사무실, 화장실, 상영관(1관) 운영 중
- 목록2: 포토존, 사무실, 화장실, 상영관(2,3,4관) 운영 중
- 목록3: 포토존, 락커룸, 화장실, 상영관(5,6,7관) 운영 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51320 (1)

소재지: 충청남도 당진시 수청동 1041 시네마타워 7층701호

용도: 문화 및 집회시설

감정가: 22,820,000,000원

토지면적: 650.99㎡ (약 196.94평)

건물면적: 3366.37㎡ (약 1018.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

사용승인일: 2020년 11월 2일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 소재 당진버스터미널 남측 근거리, 당진수청2지구 도시개발구역 서측 인근, 당진시청 남측 인근에 위치합니다. 부근은 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 숙박시설, 나대지, 다가구 및 단독주택 등이 산재하는 상업지대입니다. 과거에는 당진시청 건물 외에는 허허벌판이었으나, 인구 유입과 함께 롯데시네마 당진을 중심으로 상업시설이 들어서고 있습니다.

1.2. 2.교통 상황

본건 남측 및 동측으로 중로, 북측 및 서측으로 보행자도로 등과 접하여 차량 및 보행자 접근이 용이합니다. 북측 근거리에는 국도 32호선, 남측 인근에는 지방도 615호선이 통과하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리 관계

등기부등본상 권리 내역을 종합적으로 검토한 결과, 본 건 부동산에 대한 모든 근저당권 및 압류, 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리 이후에 설정되었거나, 매각으로 소멸될 예정인 것으로 확인됩니다.

1.3. 2.말소기준 권리

을1 근저당권 (접수일자: 2023-04-28, 권리자: 중소기업은행, 권리금액: 12,564,000,000원)이 말소기준권리입니다.

1.3. 3.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요는 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.)

1.3. 4.임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.현재 이용 상태

본건은 롯데시네마 당진관으로 이용 중입니다.

1.4. 2.건물 구조 및 이용 현황

본 건물은 2020년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 5층, 지상 10층 건물입니다. 본 매각 대상은 7층, 8층, 9층의 구분건물입니다.

* 7층 701호: 매표소, 매점, 갤러리, 사무실, 화장실, 상영관(1관) 운영 중

* 8층 801호: 포토존, 사무실, 화장실, 상영관(2,3,4관) 운영 중

* 9층 901호: 포토존, 락커룸, 화장실, 상영관(5,6,7관) 운영 중

7층, 8층, 9층을 각 연결하는 에스컬레이터가 내부에 별도로 설치되어 있어 이용이 편리합니다.

1.4. 3.건축물 대장상 용도

건축물 표제부에 따르면, 본 건물이 속한 '시네마타워'의 주요 용도는 제2종근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설로 등재되어 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 시설

본건 인근에는 당진버스터미널, 당진시청 등 공공시설과 함께 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 상가 등이 밀집하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 2.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 본건과 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 수청동 일대에서 불법 폐기물 적치 문제가 언론에 보도된 사례가 있으나, 신속히 처리된 것으로 파악됩니다. 전반적인 당진시의 폐기물 처리 정책 및 관련 이슈가 존재하나, 이는 지역적인 현상으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 및 임대 관계가 불분명하여, 인수 여부나 추가적인 채무 부담이 발생할 가능성이 있는지 면밀한 조사가 필요합니다.

* 높은 감정가: 228억 2천만원의 감정가는 매우 높은 금액으로, 실제 시장 가치 및 경쟁 구도에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 제2종근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설 등으로 등재되어 있으나, 실제 영화관 운영에 대한 허가 사항 및 관련 규제 준수 여부를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시의 중심 상업지구에 위치한 롯데시네마 당진점으로, 현재 정상 운영 중이라는 점에서 안정적인 수익 창출이 기대되는 자산입니다. 더불어 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리의 용이성이 높습니다. 다만, 높은 감정가와 불분명한 임대 관계는 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사와 분석을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 발전 가능성이 높은 상업 지역 내 핵심 입지.

* 안정적인 임대 수익이 기대되는 문화시설(영화관) 운영 중.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 권리 일원화 및 관리 편의성.

* 지역 개발 및 인구 유입에 따른 가치 상승 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 현재 시장 가치, 수익률, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 전문가의 정밀 감정을 통해 이루어져야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본건의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰 시 인수 부담은 없습니다. 다만, 감정평가액이 228억 2천만원으로 높으므로, 충분한 시장 조사와 수익성 분석을 거쳐 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.