나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51286 [1] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 911-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 소재 '합덕읍 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택 및 주.상용건물, 상가점포 등이 소재하는 읍소재지내 주거 및 상업지대
로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로서 현황 '단독주택(다가구주택) 건부지' 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2012-11-21)<수도법> 등 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 '그 밖의 사항' 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서,
외 벽 : 외장타일 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바 닥 : 바닥타일 마감 등,
창 호 : PVC창호 등 입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택) 등으로 이용중입니다.
1층 : 계단실
2층 : 다가구주택(6가구)
3층 : 다가구주택(6가구)
4층 : 다가구주택(6가구)
옥탑 : 계단실

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 도시가스설비, 공동출입문설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 '그 밖의 사항' 참고 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1: 목록2의 부지, 주차장, 일부 텃밭 등으로 이용 중
-목록2: 드림타운 다가구주택으로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51286 (1)

소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 911-2 (새 주소: 충청남도 당진시 미락4길 11-20)

용도: 다가구주택

감정가: 1,168,309,020원

토지면적: 353.30㎡ (약 106.90평)

건물면적: 634.77㎡ (약 192.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

주요 이용: 다가구주택 (2층~4층)

층별 현황: 1층 (계단실), 2층 (다가구주택 6가구), 3층 (다가구주택 6가구), 4층 (다가구주택 6가구), 옥탑 (계단실)

2. 입지조건

위치: 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 소재 '합덕읍 행정복지센터' 남동측 인근

주위환경: 다가구주택, 주.상용건물, 상가점포 등이 소재하는 읍소재지 내 주거 및 상업지대

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 소재

토지형태: 대체로 가장형의 평지로서, 현황 '단독주택(다가구주택) 건부지' 등으로 이용 중

도로: 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘포장도로에 접함

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 공장설립제한지역

3. 권리분석

말소기준권리: 2010년 12월 1일 하나새마을금고 근저당 (을3)

말소대상 권리: 등기부상의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 없음

등기부 채권 총액: 토지 511,430,723원, 건물 541,430,723원

임차인 현황:

* D : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-28, 대항력 없음

* D : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-28, 대항력 없음

* D : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-28, 대항력 없음

* D : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-28, 대항력 없음

* J : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-12-05, 확정 2025-05-19, 배당 2025-07-29, 대항력 없음

* K : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-13, 대항력 없음

* M : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-10, 대항력 없음

* N : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-30, 대항력 없음

* P : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-04-08, 대항력 없음

* P : 보증금 28,000,000원, 차임 0원, 전입 미상, 배당 2025-07-31, 대항력 없음

* P : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 미상, 대항력 없음

* T : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-27, 대항력 없음

* T : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-28, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-09-09, 대항력 없음

* 서 : 보증금 1,500,000원, 차임 80,000원, 전입 2018-07-27, 배당 2025-06-17, 대항력 없음

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-04, 대항력 없음

* 조 : 보증금 28,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-03-25, 확정 2025-03-25, 배당 2025-05-20, 대항력 없음

* 쩐 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-26, 대항력 없음

* 최 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 미상, 배당 2025-07-28, 대항력 없음

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-27, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 소재 '합덕읍 행정복지센터' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다가구주택, 주.상용건물, 상가점포 등이 혼재된 읍소재지 내 주거 및 상업지대로서, 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

읍소재지 내 위치하여 지역 주민들의 수요를 충족하는 상권입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '합덕읍 행정복지센터'가 인접해 있어 행정 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량으로 접근이 용이하며, 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료시설: 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

* 편의시설: 상가점포들이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 다수의 임차인이 존재하나, 임대 관계가 미상인 경우가 다수입니다. 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한), 공장설립제한지역 등 토지 이용에 일부 제한사항이 있습니다.

* 건물 노후화: 2010년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보로는 주변에 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 합덕읍 운산리에 위치한 다가구주택으로, 읍소재지 내에서 주거 및 상업 기능을 동시에 갖춘 지역에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

철근콘크리트 구조 4층 건물로, 총 18가구(층별 6가구) 거주가 가능합니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건이며, 인수되는 보증금은 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 임차인 중 임대 관계가 미상인 경우가 있고, 토지 이용에 일부 제한이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 읍 단위 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수익 창출 기대가 가능합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 명도 절차 진행 시 고려사항이 있습니다. (모든 임차인 대항력 없음)

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 신규 건축보다는 기존 건물의 유지보수 및 임대 수익 극대화 전략이 유효할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 한계가 있습니다.

* 실제 입찰 전, 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 인근 부동산의 임대 시세 및 거래 사례를 면밀히 조사해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 명도 관련 예상 비용만 고려하면 됩니다.

* 일반적으로 감정가의 70~80% 수준을 시작점으로 검토할 수 있으나, 이는 시장 상황, 건물의 현재 가치, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 반영하여 보수적으로 결정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상의하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.