나이스옥션 법원경매 서산 2025타경645 [1] 충청남도 당진시 채운동 1039 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 채운동 소재 '당진시보건소' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종
근린생활시설, 관공서, 다세대 및 다가구 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 현황 ""주거용 건부지 등""으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 로폭 약 7m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서
외벽 : 석재 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

1층 : 계단실 및 주차장으로 이용중임.
2층~4층 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 옥탑이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-리버파크 다가구주택(총 19세대)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경645 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 채운동 1039 (새주소: 충청남도 당진시 천변1길 30)

* 용도: 다가구주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 4층 건물 (철근콘크리트 지붕)

* 준공일자: 2014년 10월 02일

* 토지 면적: 410.80㎡ (약 124.27평)

* 건물 총 면적: 657.04㎡ (약 198.75평)

* 건물 제시외 면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

* 건축 면적: 244.87㎡

* 건폐율: 59.61%

* 용적률: 159.94%

* 세대수: 총 19세대

* 감정가: 1,681,544,800원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 0 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

* 충청남도 당진시 채운동 소재 '당진시보건소' 북서측 인근에 위치.

* 주위는 각종 근린생활시설, 관공서, 다세대 및 다가구 주택 등이 소재하는 지역.

* 교통 상황:

* 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 토지 형태 및 이용 상태:

* 대체로 세장형의 평지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중.

* 인접 도로 상태:

* 본건 남동측으로 로폭 약 7m 내외의 포장도로가 접합.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 하수처리구역.

3. 0 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 남인천농업협동조합 근저당 (2014-05-02 접수, 총 600,000,000원)

* 총 채권 최고액 (등기부 기준): 685,000,000원 (근저당 6억 + 강제경매 8500만)

* 강제경매 개시 결정: 이계만 (2025-05-08 접수)

* 압류: 당진시 (2026-03-20 접수)

* 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 총 20명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 하지만, 실제 명도 과정에서 임차인과의 협의 및 이사비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 특이사항: 김형승 임차인은 전입일자(2019-10-10)보다 확정일자(2017-11-20)가 빠르나, 대항력 없음으로 명시되어 있습니다.

* CAO LIANHUA (조련화): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-27, 확정 2021-11-23, 배당신고 2025-05-21, 대항력 없음.

* CHAU RANNGOC DIEUTHUY: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-17, 대항력 없음. (금액 미상)

* CHAU RANNGOC LAMNHU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-17, 대항력 없음. (금액 미상)

* LI HUIYING: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-24, 대항력 없음. (금액 미상)

* LI ZHELONG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-11-23, 대항력 없음. (금액 미상)

* 곽동헌: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-07-26, 확정 2023-07-26, 배당신고 2025-05-28, 대항력 없음. (금액 미상)

* 김근호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-04-07, 대항력 없음. (금액 미상)

* 김석근: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-12-27, 확정 2017-12-01, 배당신고 2025-05-19, 대항력 없음.

* 김성욱: 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-05-07, 확정 2024-05-14, 배당신고 2025-05-22, 대항력 없음.

* 김정수: 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-01-12, 확정 없음, 배당신고 2025-05-26, 대항력 없음.

* 김형승: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-10, 확정 2017-11-20, 배당신고 2025-06-23, 대항력 없음. (확정일자 전입일자보다 빠름)

* 박효정: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-08, 확정 2020-09-08, 배당신고 2025-05-21, 대항력 없음.

* 손미라: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-02-02, 확정 2015-04-13, 배당신고 2025-05-21, 대항력 없음.

* 이계만: 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-12-24, 확정 2018-07-09, 배당신고 2024-08-12, 대항력 없음.

* 이옥이: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-10-10, 대항력 없음. (금액 미상)

* 장명식: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-06-02, 확정 2017-06-02, 배당신고 2025-05-21, 대항력 없음.

* 장희숙: 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-03, 확정 2023-07-04, 배당신고 2025-05-27, 대항력 없음.

* 정순자: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-25, 확정 2022-04-25, 배당신고 2025-05-20, 대항력 없음.

* 최임수: 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-29, 확정 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* 한덕남: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-01, 대항력 없음. (금액 미상)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 0 상권분석

* 주변 상업 시설: '당진시보건소' 인근으로 각종 근린생활시설이 풍부하여 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 다세대 및 다가구 주택 지역으로, 지속적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 지역 특성: 관공서와 상업 시설, 주거 시설이 복합적으로 분포하여 안정적인 상권 형성.

5. 0 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 도로망을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 당진시보건소가 인접해 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의성이 높습니다.

* 의료시설: 당진시보건소가 인접해 있어 의료 접근성이 좋습니다.

* 교육시설: 제공된 정보가 없어 추가 조사가 필요합니다.

6. 0 잠재적 리스크

* 명도 저항 가능성: 대항력 있는 임차인은 없으나, 실제 퇴거 과정에서 임차인과의 협의 지연 또는 이사비 요구 등 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 옥탑 공간 등 제시외 건물이 존재하며, 이에 대한 법적 검토 및 실제 활용 가능성을 확인해야 합니다.

* 건물 하자 가능성: 2014년 준공 건물로 비교적 신축이나, 정밀 현장 점검을 통해 누수, 균열 등 건물 하자를 파악해야 합니다.

* 주차 공간: 19세대 대비 1층 주차 공간의 충분 여부 및 관리 방안 검토가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설 존재 여부는 직접적인 현장 조사 및 추가적인 부동산 정보 검색을 통해 확인해야 합니다.

7. 0 종합 의견

* 본 물건은 당진시 중심부에 위치한 다가구주택으로, 탄탄한 입지 조건과 안정적인 임대 수요를 바탕으로 향후 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

* 모든 권리가 말소되는 조건으로 인수 부담이 없다는 점에서 투자 매력도가 높습니다.

* 다만, 임차인 명도 및 제시외 건물 처리 등 실제 진행 과정에서 발생할 수 있는 변수에 대한 면밀한 검토와 대비가 필요합니다.

8. 0 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 19세대로 구성되어 있어 공실률 관리가 용이하며, 꾸준한 임대 수익 창출 가능.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 부담해야 할 권리 관계가 없음.

* 우수한 입지 조건: 당진시의 주요 관공서 및 상업 시설과 인접하여 생활 편의성 및 미래 가치가 높음.

* 향후 개발 잠재력: 당진시의 지속적인 개발 계획에 따른 수혜 기대.

9. 0 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 최근 경매 낙찰가율, 건물 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 추가적인 시세 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가 1,681,544,800원의 70%~80% 수준인 약 11억 7천만 원 ~ 13억 4천만 원을 초기 검토 범위로 설정할 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 심층 분석 결과를 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.