나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51226 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2105 진흥한우리아파트 101동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 ""청주시립도서관"" 동측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 아파트 등의 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 제2층 제206호로서,
외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남동측으로 간선도로와 접하고 남서측으로 왕복2차선 포장도로와 접한 도로와 연계되어 진, 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하, 건축한계선: 대로변6m), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용암중학교,청주교육지원청체육건강과)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용암초등학교,청주교육지원청체육건강과)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원봉중학교,청주교육지원청체육건강과)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청석고등학교,청주교육지원청체육건강과)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51226 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2105 진흥한우리아파트 101동 2층206호

* 토지면적: 45.28㎡ (약 13.7평)

* 건물면적: 84.41㎡ (약 25.5평) (전용면적 기준)

* 건물구조: 철근콘크리트 벽식구조, 15층 건물 중 2층 206호

* 준공년도: 1995년 6월 2일

* 감정가: 160,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 아파트 단지입니다. 청주시립도서관 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로가 인접해 있어 교통 여건이 양호합니다.

* 주변환경: 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 주거 환경이 안정적으로 조성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 2일 접수된 주택임차권(을24)이 말소기준권리이며, 이 권리는 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 선순위 임차인 현황:

* 임차인: 김시덕 (김 )

* 보증금: 195,000,000원

* 전입일자: 2022년 4월 29일

* 확정일자: 2022년 3월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인이므로, 임차인의 보증금 195,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 등기부등본상 소유권 이전, 강제경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 선순위 주택임차권(김시덕)의 보증금 195,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 전형적인 아파트 단지 내 상권으로, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 상권이 유지되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 용암초등학교, 용암중학교, 청석고등학교, 원봉중학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. (상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설 및 청주시립도서관을 이용하기 편리합니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 위치하며, 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 아파트 정보: 진흥한우리아파트 (용암한우리타운아파트)는 1995년 6월 사용승인된 아파트로, 총 330세대로 구성되어 있으며 최고 15층 높이입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김시덕의 보증금 195,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 160,000,000원을 초과하는 금액으로, 총 매입 비용이 상당히 높아질 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 아파트 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 청주시 전반적으로 재활용선별센터, 동물 장묘시설 등 일부 시설 건립을 둘러싼 주민 갈등 사례가 있었습니다.

* 오래된 건축 연도: 1995년 준공된 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 필요성이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 상당구 용암동에 위치한 진흥한우리아파트 101동 2층 206호로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호합니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김시덕 씨의 보증금 195,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가 160,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰 후 총 매입 비용이 높아지는 주요 요인이 됩니다.

* 따라서, 단순히 감정가나 최근 시세만을 기준으로 입찰가를 산정하기보다는, 인수되는 보증금을 반드시 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 보증금(195,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않으므로, 투자 관점에서는 순수익률이 매우 낮거나 마이너스가 될 가능성이 높습니다.

* 실거주 목적이라면, 인수되는 보증금만큼 총 매입 비용이 증가한다는 점을 인지하고, 본인이 감당 가능한 범위 내에서 입찰해야 합니다.

* 84.41㎡(약 25.5평)의 전용면적은 실수요자들에게 꾸준히 선호되는 면적대입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례:

* 2026년 2월: 148,000,000원 (84.41㎡, 15층)

* 2026년 3월: 195,000,000원 (84.41㎡, 4층)

* 2026년 6월: 151,000,000원 (84.41㎡, 1층)

* 최근 전월세 사례 (보증금):

* 2026년 1월: 153,000,000원 (84.41㎡, 14층)

* 2026년 1월: 139,000,000원 (84.41㎡, 1층)

* 2026년 1월: 153,000,000원 (84.41㎡, 2층)

* 감정가: 160,000,000원

* 인수 보증금: 195,000,000원 (김시덕 임차인)

* 분석:

* 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김시덕 씨의 보증금 195,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 최근 최고가 매매 사례인 195,000,000원과 동일한 금액입니다.

* 낙찰가가 0원이라 할지라도, 총 매입 비용은 인수 보증금 195,000,000원에 추가적인 명도 비용 및 기타 부대 비용이 더해지므로, 최근 최고가 매매 가격인 195,000,000원을 훨씬 초과하게 됩니다.

* 따라서, 본 건은 일반적인 경매 투자 관점에서 시세 차익을 기대하기 어려운 물건입니다.

* 만약 실거주를 목적으로 한다면, 총 매입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세와 비교했을 때 합리적인 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

* 현재 상황에서는 낙찰가 자체를 매우 낮게 책정해야 하며, 인수 보증금 195,000,000원을 고려했을 때, 낙찰가는 100,000,000원 이하 로 매우 신중하게 접근해야 합니다.

* (예시) 만약 100,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 매입 비용은 약 295,000,000원(100,000,000원 + 195,000,000원)이 됩니다. 이는 최근 최고가 매매가 195,000,000원 대비 약 100,000,000원이 높은 금액이므로, 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다. 해당 물건은 특별한 사정(예: 임차인과의 협상을 통한 보증금 일부 회수 등)이 없는 한, 입찰을 재고하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.