나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20592 [1] 강원특별자치도 원주시 태장동 577-26 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 '태장초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트단지, 소규모 근린생활시설 등으로 이루어진 기존 주택지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 15개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

현황상 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택))으로 이용 중임.

설비내역

미상임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 평지로서, 공부상 지목이 ""임야""이나 현황은 ""공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택))부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

집합건물 등기사항 전부증명서는 존재하나, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며 건축물 대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 공부상 임야이나 현황은 공동주택의 부지
- 건축법상 미준공(건축법상 사용승인을 받지 않은) 건물로 공사가 중단된 상태이고, 유치권 관련 문구가 주변 곳곳에 게시되어 있으므로 별도 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경20592 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1,900,000,000원 (십구억원)

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 577-26

용도: 도시형생활주택

주요 특이사항: 중복사건, 유치권, 대지권미등기, 공동담보, 건축법상 미준공 건물, 공사 중단

1.3. 면적 정보

토지 면적: 858.00㎡ (약 259.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 955.79㎡ (약 289.2평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 '태장초등학교' 남동측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 아파트단지, 소규모 근린생활시설 등으로 이루어진 기존 주택지역임.

제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능함.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

제한 상태: 가축사육제한구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 집합건물)

소유권: 등기부상 다수의 소유권 이전 및 권리 변동이 있었음.

말소기준권리: 우리은행 근저당권(2017.05.17. 접수, 9억 6천만원)이 말소기준권리로 파악되나, 가장 최근의 임의경매(2025.05.08. 접수, 김민정, 2025타경20592)에 의해 대부분의 권리가 말소될 예정 또는 말소되었음.

토지 등기부 채권 총액: 2,808,306,200원

집합건물 등기부 채권 총액: 1,183,029,849원

주요 말소 예정/말소된 권리: 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이영선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-26

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

임차인: 한석우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-26

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매물건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권'이 기재되어 있으나, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않음. 추가 확인 필요.

유치권 존재 가능성이 매우 높으므로, 이는 낙찰 후 인수 또는 별도 해결이 필요할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 물건은 건축법상 미준공 상태로 공사가 중단된 건물임. 따라서 완성된 주택의 시세와 직접 비교하기 어려움.

감정가는 19억원으로 책정되었으나, 이는 토지 가치와 미준공 건물 가치를 포함한 평가액으로 판단됨.

인근 유사 연립/다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보임.

* 2013년 준공된 '리안펠리스'(전용 58.88㎡)는 2026년 3월 7억 5천만원에 거래됨. (평당 약 1,270만원 수준)

* 1982년 준공된 '태장연립'(전용 49.61㎡)은 2026년 4월 4억 8천만원에 거래됨.

* 1993년 준공된 '동우하이츠빌라'(전용 98.76㎡)는 2026년 6월 4억원에 거래됨.

위 사례들은 모두 완공된 주택의 시세이며, 본 물건의 경우 완공 시점을 기준으로 시세 재산정이 필요함. '리안펠리스' 사례를 바탕으로 유사한 품질로 완성될 경우, 현재 감정가(19억원)보다 훨씬 높은 가치(약 100억원 이상)를 형성할 잠재력이 있으나, 이는 막대한 추가 공사비 및 위험 부담을 전제로 함.

4.2. 인근 매매/임대 동향

본 물건 소재지인 원주시 태장동은 주택 밀집 지역으로, 지속적인 주택 수요가 있는 편임.

최근 매매 사례들을 볼 때, 연식에 따라 가격 편차가 크며, 신축 또는 리모델링된 주택의 선호도가 높을 것으로 예상됨.

도시형생활주택은 소형 가구의 수요가 꾸준하므로, 완공 시 시장성이 있을 것으로 보이나, 현 상태에서는 임대 수익 확보가 불가능함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근으로 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

원주시청 등 중심 상업지구로의 접근성은 차량 이용 시 용이함.

5.2. 주변 교육시설

본건 남동측 인근에 태장초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능함.

인근에 중학교 및 고등학교 등 추가 교육 시설이 위치함.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 혐오시설이나 지역 이미지에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 파악되지 않음.

다만, 과거 태장동 일대에 폐기물처리시설 설치 관련 주민 반대 사례가 있었음. 또한, 군사시설(캠프롱)이 있었고, 원주 교도소 이전 후보지로 거론되었던 지역이 있어, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미준공 건물 및 공사 중단

건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 상태이며 공사가 중단된 건물임.

건축물대장이 존재하지 않아 건축 관련 법규 준수 여부, 잔여 공사 범위, 공사 완료에 따른 추가 비용 발생 가능성이 매우 높음.

향후 사용승인을 받기 위한 절차 및 비용, 기간 등을 철저히 검토해야 함.

6.2. 유치권 문제

건물 곳곳에 유치권 관련 게시물이 확인된다는 점은 잠재적 유치권 성립 가능성을 시사함.

유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 공사대금 등을 변제해야 할 의무가 발생할 수 있으며, 이는 상당한 금전적 부담으로 이어질 수 있음.

법률 전문가와 상의하여 유치권의 성립 여부 및 해결 방안을 반드시 확인해야 함.

6.3. 대지권 미등기

집합건물의 경우 토지에 대한 대지권 등기가 필수적이나, 본건은 대지권 미등기 상태임.

이는 토지 소유권 문제, 분양/매각 절차상의 복잡성을 야기할 수 있으며, 향후 대지권 확보를 위한 추가적인 법적 절차나 비용이 발생할 수 있음.

6.4. 중복사건 및 공동담보

중복 사건 및 공동담보 물건이 존재한다는 점은 채권 관계가 복잡하게 얽혀 있음을 나타냄.

낙찰 후 예상치 못한 채권자들의 추가적인 권리 행사 가능성 등을 면밀히 검토해야 함.

6.5. 기타 특이사항

공부상 지목이 "임야"이나 현황은 공동주택 부지로 이용 중인 점은 향후 토지 관련 문제 발생 시 고려될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 현재 건축법상 미준공 상태로 공사가 중단되었고, 유치권 및 대지권 미등기 등의 중대한 하자를 안고 있는 고위험 물건임.

그러나, 위치 및 입지 조건은 주거지역으로서 양호하며, 토지 면적 대비 건물 면적이 상당하여 완공 시 상당한 자산 가치를 형성할 잠재력을 지니고 있음.

모든 권리 관계가 명확히 정리되지 않았고, 특히 유치권 및 미준공 건물에 대한 법적/실무적 해결 방안 마련이 필수적임.

잠재적 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 요구되며, 철저한 현장 조사와 전문가의 법률/건축 자문이 반드시 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 훌륭한 입지 조건과 대규모 건축 면적을 바탕으로 한 높은 미래 가치 잠재력.

* 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가(미완공 상태 반영).

* 모든 권리가 소멸되는 경매 절차로, 권리 관계 정리 후 재건축/완공 시 시세 차익 기대.

* 완공된 유사 주택의 높은 시세(리안펠리스 사례)는 본 물건의 완성 시 잠재적 가치를 시사함.

9. 예상 입찰가

본 물건은 미준공, 유치권, 대지권 미등기 등 중대한 위험 요소를 내포하고 있어, 감정가(19억원) 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정할 필요가 있음.

리안펠리스 사례(58.88㎡, 7억 5천만원)를 기준으로 할 때, 본 물건의 잠재적 완공 가치는 매우 높을 것으로 예상되나, 이는 상당한 추가 공사비와 시간이 소요됨.

보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 유치권 해결 비용, 미준공 건물 완공 비용, 제반 법규 준수 비용 등을 고려해야 함.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 1,300,000,000원 ~ 1,700,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안함.

최종 예상 입찰가 (권고): 1,500,000,000원 (십오억원)

이는 철저한 현장 조사와 법률/건축 자문 후 최종 결정되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.