나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101021 [1] 경기도 군포시 당정동 988-4 디에이원파크 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당정동 소재 '한세대학교' 동측 인근에 위치하며,
주위환경은 연립/다세대, 단독/다가구, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 당정역(지하철 1호선)이
위치하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트지붕 (철근)콘크리트 경사지붕 제5층 건 내 제비동 제2층 제201호로서,
사용승인일 : 2018.05.18.
외벽 : 돌붙임 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
창호 : PVC 이중창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택(거실, 방3, 주방/식당, 발코니, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비, 차량용 엘리베이터, 차량용 턴테이블,
난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세로장방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20m의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에
관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공부상 소유자는 이진재이며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 10.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101021 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 군포시 당정동 988-4 디에이원파크 비동 2층201호

용도: 다세대주택

건축년도: 2018년 5월 18일 사용승인

건물명: 디에이원파크 B동 201호

건물구조: 철근콘크리트 경사지붕, 철근콘크리트구조 (B동 5층 건물 중 2층)

전유면적: 41.93㎡ (약 12.68평)

토지 지분: 20.58㎡ (약 6.22평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 205,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 군포시 당정동에 소재하며, '한세대학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한, 지하철 1호선 당정역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본건 토지는 북동측으로 폭 약 20m, 남서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류에 접하고 있습니다. 이 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 등기부등본상 확인되는 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 부평세무서장의 압류 (2023년 5월 25일, 갑3)

* 후순위 권리: 을3 주택임차권 (지여진, 2023년 4월 3일), 갑4 가압류 (주택도시보증공사, 2023년 5월 26일), 갑5 압류 (서울특별시, 2024년 2월 2일), 갑6 강제경매 (주택도시보증공사, 2025년 4월 28일), 갑7 압류 (국민건강보험공단, 2025년 5월 15일) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 지여진)

* 보증금: 225,000,000원

* 전입일자: 2022년 1월 7일

* 확정일자: 2021년 11월 25일

* 배당신고일자: 2023년 4월 3일

* 대항력: 없음

본 물건의 특이사항 및 물건명세서상 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라, 본 경매 절차의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 주택임차권 등기 말소에 동의한다는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 군포시 당정동은 주거 밀집 지역으로서, 인근에 대학교(한세대학교) 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 1호선 당정역을 중심으로 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있어 배후수요가 일정 수준 확보된 지역입니다.

4.2. 상권 형성

주변에 다세대 주택 및 연립 주택 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 근린상권이 발달해 있습니다. 대규모 산업단지와의 인접성으로 인해 직장인 수요도 일부 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 당정역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 교육: 한세대학교 인근 위치. (주변 초, 중, 고등학교 정보는 별도 확인 필요)

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 근린생활시설 위치. (마트, 병원, 은행 등은 당정역 주변 상권 이용)

* 주거 환경: 다세대 주택 밀집 지역으로 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서의 효력: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 잔액 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 향후 건물 관리: 2018년식 건물로 비교적 신축에 해당하지만, 공동주택 특성상 장기적으로 건물 유지보수 및 관리에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 및 산업 단지 영향: 군포시 당정동은 산업 단지와 인접한 지역적 특성이 있어, 향후 개발 계획이나 산업 단지의 운영 상황이 지역 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 당정동에 위치한 디에이원파크 비동 2층 201호 다세대주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 1호선 당정역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주거 밀집 지역에 속해 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 사항은 매수인에게 인수되는 보증금이 없는 것으로 정리되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 주거용 또는 투자용으로 접근 가능성이 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 당정역 이용 편리.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 권리관계 명확: 임차인 관련 확약서 제출로 인수되는 보증금 없음.

* 안정적인 주거 수요: 다세대 주택 밀집 지역의 배후 수요 확보.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 12일 거래: 66.79㎡ (약 20.2평), 2층, 2017년식, 257,000,000원 (평당 약 1,272만원)

* 2026년 5월 21일 거래: 46.54㎡ (약 14.1평), 5층, 2015년식, 200,000,000원 (평당 약 1,418만원)

* 2026년 5월 7일 거래: 65.89㎡ (약 19.9평), 2층, 2022년식, 400,000,000원 (평당 약 2,011만원)

본 건은 전용면적 41.93㎡ (약 12.68평)이며, 2018년식 건물입니다.

주변 시세는 평당 약 1,200만원 ~ 1,500만원 수준으로 형성되어 있는 것으로 보입니다.

가장 유사한 면적인 46.54㎡ (200,000,000원, 2015년식) 거래를 참고하면 평당 약 1,418만원 수준입니다. 본 건은 2018년식으로 더 신축이며, 입지(역세권)를 고려할 때 본 건의 시세는 약 15,000만원 ~ 18,000만원 범위로 예상됩니다.

감정가 205,000,000원은 시세 대비 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

다만, 권리상 인수되는 부분이 없고 임차인 관련 문제가 정리된 점을 감안할 때, 시세 하한선 대비 10~20% 가량의 안전 마진을 확보하는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근으로 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.