나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101049 [1] 경기도 군포시 당동 778-12 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 ""군포역"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔 및 상업용 시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 군포역이 위치하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 6층 605호로서

외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재타일 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 부정형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

- 당동 778-12 : 도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>.

- 당동 778-11 : 도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>.

- 당동 778-18 : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>.

- 당동 778-20 : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

* 사건번호: 안양지원 2025타경101049 (1)

* 소재지: 경기도 군포시 당동 778-12, 6층 605호

* 용도: 오피스텔

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 건물 정보

* 건물면적: 60.28㎡ (약 18.24평)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 6층 605호

* 준공년도: 2019년 (건축물대장상 사용승인일 2019-02-08)

* 내외부 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 및 석재 타일 마감 등, 내벽 - 인테리어 마감 등, 창호 - 샷시 창호

* 설비: 급·배수 시설, 위생 설비, 승강기 설비 등

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 10.23㎡

* 토지지분: 10.23㎡

* 이용상태: 4필 1단의 부정형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 등의 부지로 이용 중

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중로2류 (폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 과밀억제지역

1.4. 매각 정보

* 감정가: 265,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 군포시 당동 소재 "군포역" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 공동주택, 오피스텔 및 상업용 시설이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 환경이 무난함.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 군포역이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 건물 상태

* 건축물대장상 용도는 업무시설이며, 실제로는 오피스텔로 이용 중임.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 외관 및 내부는 비교적 양호한 상태로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

* 경매 신청 채권자: 김OO (부동산강제경매)

* 채권 금액: 239,000,000원 (등기부상 강제경매 권리자 김진모, 권리금액 239,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김진모

* 보증금: 239,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 07월 15일

* 확정일자: 2020년 06월 29일

* 배당신고일자: 2025년 03월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높음. (을구 1번 근저당 말소 기준일: 2021-03-15)

3.3. 등기부상 권리 분석

* 말소기준권리: 남인천세무서장의 압류 (2021.03.15. 접수)

* 등기부상 주요 권리:

* 을구 1번: 주택임차권 (김진모, 239,000,000원, 인수)

* 갑구 6번: 압류 (남인천세무서장, 말소기준권리)

* 이 외 다수의 압류, 가압류, 소유권이전 등기 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (김진모). 임차인의 보증금 239,000,000원은 매각 후에도 매수인이 인수해야 할 금액임. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 부담함.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(압류)보다 후순위인 모든 권리.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

* 군포역 역세권에 위치한 일반상업지역으로, 오피스텔, 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 있는 지역임.

* 주변에 크고 작은 상업시설 및 편의시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높음.

4.2. 최근 시세 동향

* 최근 2025년 5월, 25.338㎡ (약 7.66평) 면적이 145,000,000원에 거래되었으며, 2025년 8월, 36.9408㎡ (약 11.17평) 면적이 199,000,000원에 거래되었음.

* 가장 최근인 2026년 3월에는 57.1219㎡ (약 17.28평) 면적이 255,000,000원에 거래되었음.

* 본건은 60.28㎡ (약 18.24평) 면적으로, 최근 거래된 57.1219㎡ 면적의 실거래가 255,000,000원을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 260,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 추정됨.

* 이러한 시세 대비 본건의 감정가는 265,000,000원으로 적정 수준으로 평가됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 군포역을 중심으로 다수의 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 상업 시설 이용이 편리함.

* 주변에 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있음. (구체적인 혐오시설은 확인되지 않음)

5.2. 기타 생활 정보

* 대중교통 접근성이 뛰어나 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 239,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임.

* 해당 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 됨.

* 최근 매매가 수준과 감정가를 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 실질적인 권리 취득 비용이 낮아지므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 중요함.

6.2. 시장 변동성

* 부동산 시장의 경기 변동에 따라 향후 시세 변동 가능성이 있음.

* 금리 변동 및 정부 정책 변화 등 거시 경제 요인도 잠재적 리스크가 될 수 있음.

6.3. 기타

* 건물의 노후화 및 수리 필요성 등은 일반적으로 경매 물건에서 고려되는 사항임.

7. 종합 의견

본건은 경기도 군포시 당동 군포역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권의 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 입지 조건이 우수함. 건물 상태 또한 비교적 양호한 편으로 평가됨.

그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(김진모)의 보증금 239,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 곧 매수인이 실질적으로 부담해야 하는 인수 금액이 시세 대비 매우 낮아지는 효과를 가져오지만, 보증금 전액 회수가 불투명할 경우 인수 금액이 추가적인 부담이 될 수 있음.

따라서 이러한 권리관계를 명확히 인지하고, 인수되는 보증금을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

* 군포역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해, 매수인이 실질적으로 부담하는 권리 취득 비용이 낮아질 가능성이 높아 가격 메리트가 있음.

* 정비된 상업지역 내 오피스텔로서 향후 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원이며, 최근 유사 면적의 실거래가가 255,000,000원 수준임을 감안할 때, 시장 가치는 260,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 추정됨.

매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금은 239,000,000원임.

따라서, 매수인이 실질적으로 권리 취득을 위해 부담하는 금액(매각 대금 - 인수 보증금)을 고려하여 투자가치를 판단해야 함.

감안된 시세 및 인수 보증금을 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 260,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장함.

(만약 260,000,000원에 낙찰될 경우, 인수 보증금 239,000,000원을 제외한 실질적인 권리 취득 비용은 약 21,000,000원이 됨.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.