나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52313 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1740 안산더웰테라스 105동 1,2층108호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재""신길초등학교""남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지. 근린생활시설, 각급학교, 공원 등 생활지원시설이 혼재하는 지역으로 주위환경 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬라브지붕 4층 건(사용승인:2019.11.06일)내 제1,2층 제108호로,

외벽: 몰탈후 페인팅, 돌붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 타일 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택(방3, 주방 및 식당, 거실, 화장실2, 드레스룸, 발코니, 테라스)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 도시가스설비, 승강기 등을 구비하고 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 대비 등고평탄한 가장형에 가까운 토지로 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약13m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m미만)(보행자전용도로) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(신길초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역 <대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본건 건축물 대장상 연면적에는 포함되지 않으나, 1층과 2층 앞면과 뒷면에 발코니 확장공사를 한 상태이고, 별도로 1층 외부에 테라스를 분양시부터 설치되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건 건축물 대장상 연면적에는 포함되지 않으나, 1층과 2층 앞면과 뒷면에 발코니 확장공사를 한 상태이고, 별도로 1층 외부에 테라스가 분양시부터 설치되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52313 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1740 안산더웰테라스 105동 1,2층108호

용도: 연립주택

감정가: 490,000,000원

토지면적: 109.07㎡ (약 32.99평)

건물면적: 41.95㎡ (약 12.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 와OOOOOOO (와디즈)

건축년도: 2019년 11월 06일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬라브지붕 4층 건물 내 1,2층 108호

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 신길초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로 생활 지원 시설이 풍부하여 주위 환경은 무난한 수준입니다.

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황 역시 양호합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신길초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

주변에는 신길초등학교, 신길유치원, 대월초등학교, 신길중학교, 신길고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있으며, 해오라기 숲길공원, 신길천 수변공원, 신길역사유적공원 등 녹지 및 휴식 공간도 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 05월 21일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을1, 255,000,000원)입니다.

본 건 경매로 인해 대부분의 권리(을1, 을2, 을3, 갑9, 갑10, 갑11)는 말소될 것으로 예상됩니다.

소유권이전(중국인), 신탁등기말소(브릿지톤개발주식회사) 등도 등기부등본에 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: Z *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 권

보증금: 50,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2024-07-01

확정일자: 2024-05-29

배당신고일자: 2025-05-20

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 권 은 대항력이 없으나, 보증금 50,000,000원이 존재하므로 배당 과정을 확인하여 잔여 보증금이 있는지 파악해야 합니다.

4. 상권분석

본 건은 안산더웰테라스 단지 내 물건으로, 동일 단지 또는 유사 단지의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 안산더웰테라스(1740번지) 84.697㎡(약 25.6평) 면적의 연립주택이 2026년 6월 10일 36,900만원, 2026년 3월 16일 40,000만원에 거래되었습니다. 또한, 인근 줌테라스(1457번지) 84.95㎡(약 25.7평) 면적이 2026년 2월 6일 40,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 면적 약 84~85㎡ 기준이며, 평당 약 435만원 ~ 472만원 수준의 시세로 파악됩니다.

본 건의 건축물대장상 면적은 41.95㎡(약 12.7평)으로, 분석된 실거래 사례보다 면적이 절반 수준입니다. 그러나 등기부등본 및 현황 조사에 따르면 발코니 확장 공사와 별도 테라스가 설치되어 있어 실제 이용 면적은 등기 면적보다 넓을 것으로 예상됩니다.

감정가 490,000,000원과 비교했을 때, 유사 면적(84㎡)의 거래 시세(36,900만원~40,000만원)보다는 높은 편입니다. 이는 본 건의 확장된 실제 이용 면적이나 특정 가치(층수, 향, 조망 등)가 감정평가에 반영되었거나, 혹은 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

본 건은 신길초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

단지 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설

* 신길초등학교, 신길유치원, 대월초등학교, 신길중학교, 신길고등학교

* 이마트 트레이더스 (도보 5분 거리)

* 해오라기 숲길공원, 신길천 수변공원, 신길역사유적공원

* 주변 혐오시설

* 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 사건번호가 동일하게 '(1)'로 표기되어 있어 중복 사건 처리 가능성이 있습니다. 경매 진행 과정에서 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 권 관련: 대항력은 없으나 5,000만원의 보증금이 존재합니다. 비록 배당 신고를 했으나, 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

* 발코니 확장 및 테라스: 건축물대장상 연면적에 포함되지 않는 발코니 확장 및 외부 테라스가 존재합니다. 이는 실제 사용 면적을 증가시키지만, 법적인 효력이나 향후 건물 관리에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가 490,000,000원이 유사 면적(84㎡)의 최근 거래 시세(36,900만원~40,000만원)보다 높은 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 이는 감정가의 적정성 또는 본 물건의 숨겨진 가치에 대한 추가적인 면밀한 분석을 요구합니다.

7. 종합 의견

본 건은 안산시 단원구 신길동에 위치한 연립주택으로, 신길초등학교 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 건축물대장상 면적 외 발코니 확장 및 테라스 설치로 실질적인 이용 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없을 것으로 보이나, 임차인 권 관련 사항은 최종 확인이 필요합니다. 감정가 대비 시세 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 우수한 교육 환경 및 주거 입지

* 발코니 확장 및 테라스 설치로 인한 실질적인 공간 활용 증대

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통 환경

* 대부분의 권리가 말소되는 권리 분석상 안전성 (임차인 보증금 최종 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 490,000,000원입니다.

최근 동일 단지(안산더웰테라스, 1740번지)의 84.697㎡ 면적 물건이 36,900만원에서 40,000만원 사이로 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 등기 면적(41.95㎡)은 상대적으로 작지만, 발코니 확장 및 테라스로 인한 실제 이용 면적 증가를 감안해야 합니다.

또한, 감정가는 유사 면적의 실제 거래 시세보다 높게 책정되어 있어, 감정가의 적정성을 신중하게 검토해야 합니다.

상기 정보들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적인 접근으로 390,000,000원 ~ 450,000,000원 범위를 제안합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 정확한 실사, 주변 시세에 대한 추가적인 조사, 그리고 본인만의 투자 판단 기준을 반드시 적용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.