나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52296 [1] 경기도 시흥시 거모동 1772-16 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 ""군자초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(효경빌라 제4층 제401호)로서 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

알.씨조 평슬래브지붕 4층 건물내 4층 401호로서,
(사용승인일 : 2001.08.29)

외벽 : 적벽돌 쌓기 등 마감
내벽 : 벽지도배 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현황 상 건물 외벽에 "효경빌라"로 표시되어 있음.
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52296 (1)

소재지: 경기도 시흥시 거모동 1772-16 4층401호

건물명: 효경빌라 (현황)

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000 원

토지면적: 23.45㎡ (약 7.10 평)

건물면적: 67.08㎡ (약 20.29 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 거모동 소재 "군자초등학교" 남서측 인근

* 주위환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 혼재

* 교통: 차량 진출입 용이, 버스정류장 인근 (대중교통 보통)

* 도로: 본건 서측 노폭 약 6미터 내외 포장도로 접함

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 (전세권설정, 박기혁, 2022.09.14. 접수, 말소 예정)

* 인수되는 권리: 을8 (주택임차권, 박기혁, 2024.05.27. 등기, 150,000,000원, 전입 2022.06.21, 확정 2021.12.31) - 매수인에게 대항력 있으며, 배당받지 못한 보증금 잔액 인수

* 임차인 현황:

* 임차인: JINHUA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-21

* 확정일자: 2021-12-31

* 배당신고일자: 2024-05-27

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

* 특이사항:

* 공유자우선매수신고 있음

* 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수권 있음

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치함.

* 주변 다세대주택 시세는 최근 2026년 3월 거래 기준으로,

* 전용면적 약 67.98㎡, 3층: 110,000,000원 (2026.03.11)

* 전용면적 약 59.99㎡, 1층(지하층 표기): 65,000,000원 (2026.03.11)

* 전용면적 약 59.86㎡, 1층: 97,000,000원 (2026.03.05)

* 본건 전용면적 67.08㎡와 비교 시, 가장 유사한 거래 사례는 110,000,000원 수준임.

* 단, 인수되는 임차보증금 150,000,000원을 고려해야 하므로, 단순 시세 비교만으로는 투자 가치를 판단하기 어려움.

1.4. 생활정보

* 교육: 군자초등학교 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리할 수 있음.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 150,000,000원 인수 부담임. 해당 보증금은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 실투자금액이 상당 부분 늘어날 수 있음.

* 공유자우선매수신고가 있어, 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 소유권 취득이 무산될 수 있음.

* 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성도 존재하여 입찰 과정 및 낙찰 후 절차에 변수가 될 수 있음.

* 건물 외벽 "효경빌라" 표기 관련 현황 조사 필요.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 시흥시 거모동에 위치한 다세대주택으로, 군자초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 시세는 전용면적 67.98㎡ 기준 약 110,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 150,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 박 이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 해당 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 이 외에도 공유자우선매수신고 및 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성이 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석과 잠재적 인수 금액 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 저평가될 가능성이 있는 경매 물건으로, 인수 부담을 감안한 공격적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 부동산 시장 동향에 따라 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 군자초등학교 인근이라는 입지는 주거 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 141,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 150,000,000원을 실질적으로 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 따라서, 해당 보증금 인수 금액을 제외한 순수 물건 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 매매 시세(약 110,000,000원)와 인수되는 보증금(150,000,000원)을 고려할 때, 입찰가가 높게 형성될 경우 오히려 손실이 발생할 수 있는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 이러한 위험 요소를 감안하여, 보증금 인수 금액을 고려한 95,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다.

* 이는 낙찰 후 배당 절차 및 실제 인수될 보증금 잔액에 따라 총 투자 금액이 결정됨을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.