나이스옥션 법원경매 안산 2025타경589 [1] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은계중학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상8층 건 내 제3층 제309호 외 3개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

대상물건의 현황은 층별 및 호별 평면도와 같이 구획되어 있으며 대상물건이 속한 3층 전체는 층별 평면도와 같이 병원으로 이용예정으로 추정됨.(병원명은 미상)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 제1종근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 안산지원 2025타경589 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층309호

신 주소: 경기도 시흥시 은계호수로 50 (은행동)

건물명: 은계레이크파크

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하5층/지상8층 중 제3층 제309호

준공일: 2022년 1월 28일

1.3. 면적 및 평가 정보

감정가: 284,000,000 원 (28,400 만원)

토지면적: 9.61㎡ (2.91평)

토지지분: 9.61㎡ (2.91평)

건물면적: 34.09㎡ (10.31평)

건물지분: 34.09㎡ (10.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 정보

말소기준권리: 을1. 국민은행 근저당권 (2023-09-12 접수)

소멸 예정 권리: 대부분의 가압류 및 압류, 근저당권 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 공시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은계중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역입니다. 제반 입지 여건은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 제1종근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 다수의 권리(근저당, 가압류, 압류)가 설정되었으나, 을1 근저당권이 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

갑4: 주식회사골든트리 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-09-12)

갑5: 최새암 소유권이전 (2023-09-12)

을1: 국민은행 근저당권 (말소기준권리, 2023-09-12 접수, 1,022,400,000원)

이 외 다수의 가압류 및 압류 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소 예정입니다.

3.2. 권리 소멸 여부

매각으로 인해 을1 근저당권 및 그 이하 순위의 모든 권리는 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 바 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 정보는 파악되지 않았습니다. (임대관계: 미상)

인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 점유 관계 및 임대차 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 시흥시 은행동 일대는 아파트 단지와 함께 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 상권이 형성되어 있습니다. 오피스텔 밀집 지역으로 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 예상 임대 수익

제공된 임대 정보가 없어 정확한 임대 수익 추정은 어렵습니다. 다만, 유사 면적의 오피스텔 임대 사례를 통해 추정해 볼 수 있습니다. (본건 면적: 34.09㎡ / 10.31평)

최근 전월세 데이터는 제공되지 않아 시세 분석에 활용하지 못했습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

본건 북서측 인근에 은계중학교가 소재하고 있으며, 기타 교육 시설과의 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 혐오 시설

인터넷 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. (주변 지역은 주거 및 상업 복합 지역으로 파악됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 관련

유동화 물건으로, 일반 물건 대비 복잡한 권리 관계나 추가적인 협상 과정이 발생할 수 있습니다. 매각 진행 과정에 대한 면밀한 모니터링이 필요합니다.

6.2. 권리 분석 관련

임대차 관계 미상으로 인한 명도 저항 발생 가능성이 있습니다. 현장 방문 시 점유자를 정확히 파악하고, 필요시 법률 전문가와 상담해야 합니다.

6.3. 기타 시장 리스크

감정가(284,000,000원)와 최근 매매가(135,000,000원~155,000,000원) 간 큰 시세 차이가 존재합니다. 감정가의 적정성 또는 시장의 급격한 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 신축급 오피스텔로, 편리한 입지 조건과 준수한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확하여 매각으로 인한 소멸이 예상되나, 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서의 변수가 있을 수 있습니다.

가장 큰 특징은 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 괴리입니다. 최근 실거래가를 기준으로 추정한 시장 가치보다 감정가가 훨씬 높게 책정되어 있어, 경매 입찰 시 이러한 시세 차이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시흥시 은행동 내 신축급 오피스텔로 안정적인 수요 기대

* 매각으로 인한 권리 소멸로 비교적 깨끗한 권리 상태

* 감정가 대비 낮은 시세 형성으로 인한 투자 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건의 면적(34.09㎡/10.31평)을 기준으로 최근 매매가(135,000,000원 ~ 155,000,000원)를 적용하면 평당 약 1,710만원 ~ 1,880만원 수준입니다. 이를 토대로 추정할 때, 본 건의 현재 시장 가치는 대략 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 내외로 판단됩니다.

감정가(284,000,000원)와 시장 가치 간의 큰 차이를 고려하여, 상당한 할인율을 적용한 입찰가가 적절합니다.

잠재적 리스크 해소 및 안정적인 수익 확보를 위해, 본 건의 예상 입찰가는 약 140,000,000원 (1억 4천만원)으로 제안합니다. 이는 현 시세 대비 상당한 할인율을 확보하여 잠재적 투자 수익을 극대화할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.