나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52307 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""한국산업기술대학교"" 남동측 인근에 위치하며
주위는 밀집된 공장지대, 업무용빌딩,물류시설단지 등인 산업공단이며 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 소재하여 교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상11층 101동 중
7층 701호,8층 803층,11층 1103호이며

외벽: 화강석, 페인팅
창호: 하드웨어 단열유리

이용상태

시건장치로 인해 내부이용상태를 확인이 불가하였으며 집합건축물대장상 업무시설(비주거용
오피스텔)임.

설비내역

대상물건의 개요 참조바람.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 업무용 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로와 접하며 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문으로 인해 임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `업무시설(비주거용오피스텔)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경52307 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 7층701호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도는 `업무시설(비주거용오피스텔)`)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하동군수산업협동조합

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 83,000,000원

토지면적: 10.41㎡ (약 3.15 평)

건물면적: 28.58㎡ (약 8.65 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "한국산업기술대학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 밀집된 공장지대, 업무용 빌딩, 물류시설단지 등 산업공단으로 형성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

대상 물건은 중로와 접하고 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

해당 물건이 위치한 지역은 산업단지 내에 속해 있습니다. 인근 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지의 특성상 관련 시설이 존재할 수 있으므로 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부 요약상, 하동군수산업협동조합의 근저당권(2019.12.10. 접수, 660,000,000원)이 말소기준권리이며, 이 경매 신청 역시 동일 채권자(하동군수산업협동조합)에 의해 개시되었습니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 구

* 보증금: 19,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2020-06-29

* 확정일자: 2020-06-29

* 배당신고일자: 2025-06-19

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 금액

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권 분석

4.1. 건물 및 지역 특성

본건이 속한 KPU-DS 벤처타운은 2015년에 건축된 집합건물입니다.

건축물대장상 용도는 `업무시설(비주거용오피스텔)`로, 공장, 업무용 빌딩, 물류시설 등이 밀집한 산업단지 내에 위치하고 있습니다. 이는 상업적 또는 업무적 활동을 위한 수요가 존재함을 시사합니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 19~22㎡)의 오피스텔이 2024년 4월 54,000,000원에서 2025년 12월 91,000,000원 ~ 92,000,000원까지 상승 거래된 것을 확인할 수 있습니다.

이는 본건의 감정가(83,000,000원) 대비 상대적으로 높은 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 접근성

차량 접근성이 용이하고, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 산업단지 내 이동 및 외부와의 연결성은 보통 수준입니다.

산업단지 내 특성상 편의시설은 제한적일 수 있으나, "한국산업기술대학교" 인근이라는 점은 관련 종사자 및 학생을 위한 편의시설의 존재 가능성을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태 (내부확인 불가)

현장 방문 시 시건장치로 인해 내부 이용 상태를 확인할 수 없었습니다. 이는 실제 내부의 정확한 상태, 마감재, 하자 여부 등을 파악하기 어렵게 하여 잠재적 수리 비용 발생 가능성을 높입니다.

6.2. 용도 및 법규상 제한

집합건축물대장상 용도가 `업무시설(비주거용오피스텔)`로 기재되어 있습니다. 실제 주거 용도로 사용하고자 하는 경우, 관련 법규 준수 여부 및 전입신고 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 공동담보 물건으로, 경우에 따라 추가적인 채무 관계나 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 본 건은 임의경매로 진행)

* 폐문으로 인해 임대관계가 미상임. 이는 현재 점유자가 누구인지, 임대차 관계는 어떻게 되는지에 대한 불확실성을 남깁니다. (다만, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 산업단지 내에 위치한 업무시설(비주거용오피스텔)입니다. 최근 거래 사례를 볼 때 감정가 대비 시세 상승 가능성이 엿보이나, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 업무시설 용도로 인한 제약 사항도 고려해야 합니다. 권리 관계는 명확하여 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 상승 추세: 최근 2025년 거래가격을 고려할 때, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 산업단지 내 입지: 주변 산업단지의 개발 및 기업 활동에 따른 오피스/업무 공간 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리 명확, 임차인 대항력 없음으로 권리 인수 부담이 적습니다.

* 0원 인수 보증금: 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없어 명도 및 투자금 회수에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 83,000,000원

최근 매매가 (2025년 12월): 91,000,000원 ~ 92,000,000원 (유사 면적 기준)

면적: 28.58㎡ (약 8.65 평)

본 물건은 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 특히 2025년 12월 거래된 유사 면적 오피스텔의 가격은 9,100만원 ~ 9,200만원 수준입니다. 그러나 내부 상태 미확인이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이에 대한 위험 프리미엄을 고려해야 합니다.

이에, 감정가 이상으로 시세 반영 및 안전 마진 확보를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없어, 감안할 금액은 없습니다.

최종 제안 입찰가: 87,000,000원

이는 최근 시세를 반영하면서도 내부 미확인 리스크에 대한 보수적 접근을 포함한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.