나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52100 [1] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비113호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""광주중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및
다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2021.08.27)내
제1층 제비113호외 5개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 시멘트마감 등
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1,3,11: 집합건축물 대장 상 용도는 '판매시설'이나 현황 공실 입니다.

기호4,12,13: 집합건축물 대장 상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 공실 입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로 '판매시설,근린생활시설,문화및집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역
(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경52100 (1)

1.2. 소재지

경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비113호

1.3. 건물 정보

건물명: 경기광주역 금호리첸시아센트럴스퀘어

용도: 판매시설 (집합건축물대장상 용도: 판매시설, 현황: 공실)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

사용승인일: 2021.08.27

동/호수: 센트럴 스퀘어 B113호 (1층)

1.4. 면적 및 감정가

토지면적: 15.14㎡ (약 4.58평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.40㎡ (약 13.73평)

건물제시외면적: 0.00㎡

감정가: 731,000,000원

1.5. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 영OOOOOO (영화건설)

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 상가단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 한국전력공사의 가압류(2025.03.12 접수, 수원지방법원 2025카단60808)입니다.

3.2. 주요 권리 관계

* 등기구분: 갑1 (접수 2021-10-21)

권리종류: 소유권보존

권리자: 광주상설시장정비사업조합

말소 여부: 말소 예정

* 등기구분: 갑2 (접수 2025-03-12)

권리종류: 가압류

권리자: 한국전력공사

권리금액: 312,783,400원

말소 여부: 말소기준권리

* 등기구분: 갑3 (접수 2025-04-30)

권리종류: 강제경매

권리자: 영화건설

권리금액: 10,490,566,230원

비고: 수원지방법원 성남지원 2025타경52100 (본건)

말소 여부: 말소 예정

* 등기구분: 갑4 (접수 2025-05-16)

권리종류: 가압류

권리자: 서울보증보험

권리금액: 127,460,210원

비고: 수원지방법원 2025카단62017

말소 여부: 말소 예정

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 440,243,610원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

(주의) 임대 관계가 미상으로, 실제 임차인 존재 여부 및 권리 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 명확한 소명이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건은 경기광주역 인근에 위치한 상가 단지 내에 자리하고 있습니다. 주변에 주거 시설(단독, 다세대, 주상복합)과 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있어 잠재적인 고객 기반을 확보할 수 있는 입지입니다.

4.2. 현재 상태 및 활용

집합건축물대장상 용도는 '판매시설'이나, 현황 공실 상태입니다. 일부 호실은 '근린생활시설'로도 이용 가능한 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

대중교통 이용이 편리하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 상가 단지 내 및 주변에 근린생활시설과 시장이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

광주중학교, 광주초교가 인근에 위치하며, 이들 학교 주변은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 부동산에 대한 여러 건의 경매 사건이 진행 중입니다. 낙찰 후 법적 절차 및 소유권 이전 과정에서 복잡성이 발생할 수 있으므로, 관련 사건들의 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 공실 리스크

본건 판매시설은 현재 공실 상태로, 상권 활성화 정도 및 임대 경쟁력에 따라 공실이 장기화될 위험이 있습니다.

6.3. 복합적인 토지이용계획 및 규제

본건은 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 다수의 환경 및 수도권 관련 규제가 적용되고 있어, 건축, 개발 또는 특정 업종의 입점에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 학교보호구역

주변 학교의 교육환경 보호를 위한 법규에 따라, 일부 업종의 영업이나 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재하는지 여부와 그들의 법적 권리(대항력 등)를 명확히 파악해야 합니다. 이는 명도 과정에서의 분쟁 가능성을 높이는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 경안동, 경기광주역 역세권에 위치한 판매시설입니다. 2021년 8월에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 현재 공실 상태이며 중복사건으로 진행 중이라는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 다수의 토지이용계획 및 환경 규제 지역에 포함되어 있어 향후 개발 및 활용에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 임대차 관계의 불확실성은 반드시 현장 확인을 통해 해소해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경기광주역과 인접하여 교통 접근성이 뛰어나고, 향후 역세권 개발 및 상권 활성화에 따른 수혜 기대.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 최신 시설을 갖추고 있어 초기 유지보수 비용 절감 가능.

* 다용도 활용 잠재력: 판매시설 외 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등으로의 용도 변경 및 활용 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 가치 상승 기대: 현재 공실 상태이나, 상권 활성화 및 임대 수요 확보 시 임대 수익률 개선 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 731,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 중복사건으로 진행 중인 점.

* 현재 공실 상태로 임대 수익 발생이 불확실한 점.

* 복합적인 토지이용계획 및 다수의 환경 관련 규제 지역에 속해 있어 개발 및 활용에 제약이 있을 수 있다는 점.

* 임대차 관계가 미상으로 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 비용 및 시간 소요 가능성.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하고, 현장 조사를 통해 파악된 실제 가치, 유사 물건의 시세, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 감정가는 참고하되, 잠재적 가치와 현재의 리스크를 충분히 반영한 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.