나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55839 [1] 경기도 오산시 오산동 367 휴-스토리 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 ""오산종합운동장"" 남서측 인근 ""휴-스토리"" 건물 내에 위치하며 주위는 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 대규모 아파트단지 및 학교, 공원 등 공공시설 등이 밀집해 있는 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상8층 건물 중 제6층 제603호로서,
(사용승인일: 2015.06.11)
외벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 및 일부 돌붙임 마감 등,
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 아파트로 이용 중이며 구체적인 이용상태는 별첨 ""내부구조도"" 를 참고하시기 바람.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 공동현관 출입통제 시스템, CCTV, 화재탐지설비, 소방설비, 통신설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 사다리형 토지로서 현장조사일 현재 ""주거용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 정비구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55839 (1)

소재지: 경기도 오산시 오산동 367 휴-스토리 6층603호

용도: 아파트

감정가: 1억 8천만원

토지면적: 21.76㎡ (약 6.6평)

토지지분: 21.76㎡ (약 6.6평)

건물면적: 59.46㎡ (약 18.0평)

건물지분: 59.46㎡ (약 18.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본 물건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산종합운동장" 남서측 인근에 위치한 "휴-스토리" 건물 내에 있습니다.

주위로는 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 학교, 공원 등 다양한 공공시설이 밀집해 있어 주거 환경이 양호한 지역입니다.

토지는 등고평탄한 사다리형이며, 현재 "주거용" 건부지로 이용 중입니다.

건물 북측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.1. 2.교통 상황

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.2. 건물 정보

1.2. 1.건물 구조 및 현황

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 8층 건물이며, 본건은 그 중 제6층 제603호입니다.

사용승인일은 2015년 06월 11일입니다.

외벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 및 일부 돌붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시 창호 마감입니다.

현장 조사일 현재 아파트로 이용 중이며, 구체적인 내부 이용 상태는 별도 내부구조도를 참고해야 합니다.

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 공동현관 출입통제 시스템, CCTV, 화재탐지 설비, 소방 설비, 통신 설비, 승강기, 도시가스 난방 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 2.건축 정보

건축물 명칭: 휴-스토리

소재지: 경기도 오산시 오산동 367번지 (도로명: 시장길 55-2)

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 공동주택 (아파트)

건축허가일: 2013년 09월 23일

사용승인일: 2015년 06월 11일

총 층수: 지상 8층

해당 층수: 6층

세대수: 총 17세대 (1개동)

1.3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

말소기준권리:

등기부 요약에 따르면, 2016년 07월 11일 접수된 강은숙의 가압류 (수원지방법원 2016카단100408)가 말소기준권리로 판단됩니다.

인수되는 권리:

을구 1번: 주택임차권

권리자: 이규환

권리금액: 108,000,000원

전입일자: 2016년 03월 28일

확정일자: 2016년 03월 21일

비고: 본 임차권은 매수인에게 대항력이 있으며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리 이후의 모든 가압류, 압류, 강제경매 등기 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. (예: 등기부채권 총액 349,419,451원 중 일부 채권자의 배당을 통해 말소 예정)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 148,000,000원 (현장조사/전입신고 기준)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 03월 28일

* 확정일자: 2016년 03월 21일

* 대항력: 있음 (전입신고와 확정일자를 갖추어 대항력 있음)

* 배당신고일자: 2024년 05월 01일

권리분석 종합:

본 건은 등기부상 말소기준권리보다 선순위에 있는 대항력 있는 임차인(이규환)이 존재합니다. 이 임차인은 전입일자(2016.03.28) 및 확정일자(2016.03.21)를 모두 갖추어 매수인에게 대항할 수 있습니다.

등기부 요약상 임차권의 권리금액은 108,000,000원으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 상 보증금은 148,000,000원으로 확인됩니다. 이로 인해 40,000,000원의 차액이 발생할 수 있으며, 이 차액 부분은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 전 해당 임차인과의 정확한 보증금 및 변제 내용 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 오산시 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 상가주택 등이 혼재하고 있으며, 오산종합운동장, 학교 등 공공시설이 인접하여 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

해당 물건이 속한 "휴-스토리" 건물 내 603호는 아파트로 이용 중이며, 상가 대비 집객력이 제한적일 수 있습니다.

토지이용계획 상 "정비구역"으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 변화의 가능성이 있습니다.

* 인근 시설:

* 오산역, 오산시청, 오산문화예술회관, 오산종합운동장, 오산천, 다수의 근린상가 및 마트 등이 근거리에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설:

* 주변 검색 결과, 본 물건과 인접한 주거 지역 내에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 시내외 버스 노선이 다양하며, 근거리에 지하철역(예상: 오산역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 대규모 아파트 단지와 인접하여 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 여가: 오산종합운동장, 공원, 오산천 등이 가까워 여가 및 휴식 활동을 즐기기에 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리관계 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인: 등기부상 선순위 주택임차권(을구 1번)이 존재하며, 해당 임차인은 매수인에게 대항력을 가집니다. 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 등기부상 권리금액(108,000,000원)과 임차인 현황 상 보증금(148,000,000원) 간의 40,000,000원 차액에 대한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 2.토지이용계획 및 제한사항

* 일반상업지역: 용적률, 건폐율 등 건축 관련 규제가 적용됩니다.

* 가축사육제한구역(전부제한): 가축 사육이 전면 금지된 구역입니다. (주거용 아파트에는 직접적인 영향 없음)

* 비행안전제3구역(전술): 군사 작전상의 이유로 건축물 높이 제한 등 비행 안전 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 정비구역: 도시정비사업(재개발, 재건축 등)이 진행될 수 있는 구역으로, 사업 진행 상황에 따라 건물 이용 및 가치에 변동이 발생할 수 있습니다.

* 성장관리권역: 수도권 과밀억제 및 개발 억제와 관련된 계획법상 규제가 적용될 수 있습니다.

* 중점경관관리구역: 도시 경관 보호를 위한 별도 관리 계획 및 규제가 적용될 수 있습니다.

1.6. 3.기타 리스크

* 임차인 보증금 차액: 등기부상 임차권 설정 금액과 실제 임차인의 보증금 간의 차액(40,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 잠재적 부담입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 합니다. (본 건의 경우 금액은 특정되나 차액이 존재하므로 주의 필요)

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 중심지에 위치하여 생활 편의 시설, 교육, 교통망 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트로서 기본적인 주거 가치가 있으며, 정비구역 지정 등 지역 개발 잠재력 또한 보유하고 있습니다.

하지만, 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 등기부상 금액과 임차인 현황 상 보증금 간의 차액(40,000,000원)에 대한 인수 여부와 총 인수 금액을 정확히 파악해야 합니다. 또한, 비행안전구역, 정비구역 등 다양한 토지이용계획상의 제한사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 생활 인프라: 교육, 교통, 편의시설, 여가 공간 등 풍부한 생활 기반 시설을 갖추고 있습니다.

* 개발 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 향후 도시 개발 사업으로 인한 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 합리적 가격 취득 기회: 경매 절차를 통해 시세보다 유리한 조건으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다. (단, 권리 인수 비용 고려)

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1억 8천만원

인수되는 임차인 보증금 (등기부 기준): 108,000,000원

예상 입찰가 산정:

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인의 보증금(108,000,000원)을 제외한 금액으로 산정하는 것을 원칙으로 합니다.

입찰가는 감정가(1억 8천만원)를 기준으로 하되, 현 시세, 권리 인수 금액, 명도 비용, 수리비, 세금 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 1억 4천 4백만원 ~ 1억 6천 2백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가 결정 시에는 낙찰가에 인수되는 보증금(108,000,000원)을 더한 총 실질 취득가가 시세 대비 합리적인지 반드시 검토하시기 바랍니다.

차액 보증금 40,000,000원의 인수 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.