나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55534 [1] 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움에이동 5층518호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지성감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 ""1호선 병점역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 병점역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 5층 518호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 새시창호.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 업무시설, 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 275,000,000원, 등기원인 2024.07.17. 임차권등기명령)이 등기되어 있음.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 2. 5.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55534 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움에이동 5층518호

용도: 오피스텔

감정가: 247,000,000원

토지면적: 7.42㎡ (약 2.24평)

토지지분: 7.4221㎡ (약 2.24평)

건물면적: 41.84㎡ (약 12.66평)

건물지분: 41.845㎡ (약 12.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 화성시 진안동 소재 1호선 병점역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 5층 518호로, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.

토지이용현황: 본건 토지는 부정형의 토지로 업무시설, 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접도로: 본건 동측 및 남측으로 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 3월 18일자 서울보증보험의 가압류 (갑3) 입니다.

등기부채권 총액: 306,226,218원 입니다.

주요 권리 사항:

* 소유권보존: 주식회사태남건설 (2020.11.24.)

* 소유권이전: 박순호 (2022.07.14.)

* 주택임차권: 심종보 (보증금 275,000,000원, 2022.07.14. 전입/확정). HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않아 말소될 예정입니다.

* 가압류: 서울보증보험 (2024.03.18.), 하나은행 (2024.07.10.)

* 압류: 화성시 (2024.10.28.), 안양세무서장 (2024.12.31.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.04.14.)

임차인 현황:

* 임차인: 심 (주택도시보증공사)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022.07.14.

* 확정일자: 2022.07.14.

* 배당신고일자: 2024.07.19.

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 인수하지 않는 조건입니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 소멸되지 않으나, 해당 권리가 등기부상 확인되지 않습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 병점역 인근은 아파트단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 병점역을 중심으로 유동인구가 형성되어 있어 오피스텔의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 1호선 병점역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 또한 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 주변의 상업시설 이용이 편리하며, 마트, 병원 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

주거환경: 비교적 신축급 오피스텔로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일부 제한사항(군용비행장 소음대책구역, 성장관리권역 등)이 존재하나, 오피스텔 용도 활용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

건물 자체의 노후화보다는 향후 건물 관리 유지에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 병점역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 비교적 신축인 오피스텔이라는 점에서 투자 가치가 있습니다. 특히 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 1호선 병점역 초역세권 입지로 풍부한 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 2020년 준공된 신축급 오피스텔로, 쾌적한 환경과 낮은 관리비 부담이 예상됩니다.

* 임차보증금 인수 부담이 없어 투자 안정성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 오피스텔의 시세는 약 105,000,000원에서 115,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 247,000,000원이므로, 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

이러한 경우, 통상적으로 물건이 1회 또는 2회 유찰될 가능성이 높습니다.

만약 2회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 약 49% 수준인 120,930,000원부터 시작한다면, 현재 시세와 비교했을 때 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 2회 유찰을 가정한 예상 입찰가는 120,000,000원에서 135,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(주의: 위 예상 입찰가는 2회 유찰을 전제로 하며, 실제 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.