나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55844 [1] 경기도 수원시 팔달구 팔달로2가 24 숙박시설 경매

경기도 수원시 팔달구 정조로788번길 11-3 (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경55844(수원지방법원 경매20계). 감정가 4,420,718,800원, 최저가 3,094,503,000원. 매각기일은 2026-08-25입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 55844 [1]
소재지	경기도 수원시 팔달구 팔달로2가 24
도로명주소	경기도 수원시 팔달구 정조로788번길 11-3
용도	건물
매각기일	2026.08.25
관할법원	수원지방법원 경매20계 ((031)210-1395)
이용제한	비행안전제6구역(전술), 도시지역, 도시교통정비지역, 방화지구, 역사문화환경보존지역, (저촉)상대보호구역, 일반상업지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 관광특구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역

면적

토지면적	763㎡ (230.81평)
건물면적	1,574.44㎡ (476.27평)

금액

감정가	4,420,718,800원
최저가	3,094,503,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	309,450,300원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.13	4,420,718,800원	유찰
2차	2026.08.25	3,094,503,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 팔달로2가 소재 ""수원화성 팔달문"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 상가지대임.
교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.
형태 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(화성지구(4층이상 단독주택, 공동주택 등은 허가가 제한될 수 있음)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역(남창초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(2-2구역(평지붕 11m이하, 경사지붕 15m이하))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(수원화성 역사문화중점경관관리구역)
제시목록 외의 물건: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층의 건물로서,
(사용승인일 : 2003.02.19.)
외벽:인조대리석 붙임 및 드라이비트 마감 등.
내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등.
창호:섀시창호.
이용상태: 숙박시설로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 전기보일러에 의한 중앙공급식 난방설비 등이 구비되어 있음.
부합물 및 종물: 후첨 ""건물개황도"" 및 ""내부구조도"" 등을 참조.
공부와의 차이: 제시외건물 ㄱ ~ ㄹ 소재함.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 출입문 폐쇄 및 영업중단 상태이며, '유치권 행사 중' 게시문이 부착되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㄹ) 매각에 포함
영업중단 상태이며 '유치권 행사중' 게시문 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55844 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 팔달로2가 24

용도: 숙박시설

감정가: 4,420,718,800원

토지면적: 763.00㎡ (약 230.8평)

건물면적: 1574.44㎡ (약 476.3평)

건물 제시외면적: 114.09㎡ (약 34.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프에이치2503유동화전문유한회사

사용승인일: 2003년 2월 19일

건물 층수: 지상 4층

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 팔달로2가에 위치하며, "수원화성 팔달문" 북동측 인근 지역에 속합니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로, 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.

건물의 남동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(화성지구), 가축사육제한구역, 관광특구, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 수원지방법원의 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 에프에이치2503유동화전문유한회사입니다.

등기부상 말소기준권리는 2019년 1월 24일자 하나은행의 근저당권(을27, 을16)이며, 이보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 3,120,000,000원입니다.

다만, 본건에는 '유치권'이 신고되어 있으며, 현황상 '유치권 행사중' 게시물이 부착되어 있어 인수 또는 해결 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인으로는 김태환 씨가 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며 대항력은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 팔달구 팔달로2가는 과거 수원시의 주요 번화가 중 하나였으며, 특히 의류 상권을 중심으로 호황을 누렸던 지역입니다.

현재는 수원역 및 인계동 상권에 비해 다소 침체된 분위기이나, 수원화성 팔달문 인근이라는 역사적, 문화적 상징성을 가지고 있습니다.

주변에 근린생활시설 및 업무시설이 분포하여 일정한 배후 수요가 존재합니다.

다만, 최근 팔달문 주변 상권의 침체가 심화되고 있으며, 빈 점포가 늘고 매출이 감소하는 추세라는 보도도 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 수원화성, 행궁 등 역사문화 시설이 자리하고 있어 관광 및 문화 체험이 용이합니다.

차량 이동 및 버스 등 대중교통 이용이 가능하며, 수원 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

건축물대장 상 용도는 숙박시설이며, 건물 감정평가서상에도 숙박시설로 이용 중으로 기재되어 있습니다.

인근에 남창초등학교가 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 '유치권'의 존재입니다. 현재 영업 중단 상태이며 '유치권 행사중'이라는 게시물이 부착된 것으로 보아, 낙찰 후 유치권자와의 해결 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

건물 제시외 면적(114.09㎡)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 처리 방안도 고려해야 합니다.

토지 이용계획상 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 방화지구

* 지구단위계획구역 (4층 이상 단독주택, 공동주택 허가 제한 가능성)

* 관광특구

* 상대보호구역 (남창초등학교)

* 비행안전제6구역

* 도시교통정비지역

* 역사문화환경보존지역 (평지붕 11m 이하, 경사지붕 15m 이하)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (수원화성 역사문화중점경관관리구역)

현재 영업이 중단된 상태로, 건물의 유지보수 및 공실에 따른 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 상권 침체에 대한 우려도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구의 중심지에 위치한 숙박시설로, 역사적 가치가 높은 수원화성 인근이라는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 현재 영업 중단 상태이며 '유치권 행사 중'이라는 명확한 표기가 있어, 실질적인 가치 평가 및 향후 활용 방안에 있어 유치권 문제가 가장 큰 변수로 작용할 것입니다.

매각 대상에 토지와 건물이 일괄 포함되며, 제시외 건물 또한 포함됩니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위는 모두 소멸하나, 유치권의 존재는 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 수원화성 팔달문 인근의 역사문화적 입지.

* 숙박시설로서의 잠재력 (향후 리모델링, 용도 변경 등을 통한 가치 상승 기대).

* 일괄 매각으로 토지와 건물 일체를 취득하여 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,420,718,800원입니다.

다만, 현재 영업 중단 상태이며 '유치권'이 신고되어 있는 점, 그리고 주변 상권의 침체 가능성 등을 고려할 때, 입찰 시에는 유치권 해결 비용, 명도 비용, 향후 리모델링 및 운영 비용 등을 종합적으로 산정하여 보수적인 접근이 필요합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 방문 및 유치권 관련 상세 조사를 통한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

따라서, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근을 고려하되, 유치권 관련 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보