나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [1] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 지1층비162호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경55848 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 강OOOOOOOO이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 감정가는 137,000,000원입니다.

1.2. 부동산 현황

소재지는 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 지1층비162호이며, 용도는 오피스텔입니다.

토지 면적은 9.36㎡ (약 2.83평)이고, 건물 면적은 28.16㎡ (약 8.52평)입니다. 토지 및 건물 지분 면적은 각각 9.36㎡와 28.16㎡입니다.

1.3. 건물 구조 및 현황

본건은 르마레시티 건물 내 지하 1층 비162호에 위치합니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 15층 중 지하 5층, 지상 15층 규모입니다. 외벽은 타일, 모르타르 위 페인팅, 돌붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 모르타르 위 페인팅, 벽지 등으로 마감되었습니다. 창호는 강화유리 및 새시창입니다. 해당 건물에는 총 638세대가 입주할 수 있는 규모입니다.

1.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 사다리형의 평지로, 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등의 부지로 이용되고 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(원일중, 원일초), 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역, 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 오산원일초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구 주택 등이 혼재하고 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 9월 4일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을5)으로, 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 이 외의 권리들(케이디뱅크의 소유권 이전, 강향자 및 박양옥의 근저당권, 강남영동새마을금고의 임의경매 개시결정)도 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 총 등기부채권액은 4,940,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항: 임대관계가 미상인 점과 보증금 등 인수 부담이 없다고 표시되어 있으나, 실제 점유자나 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 르마레시티 건물 자체에 업무시설(오피스텔), 영화관(CGV), 판매시설, 근린생활시설이 복합적으로 입점해 있습니다. 이는 건물 내에서 다양한 편의시설 이용이 가능함을 의미하며, 배후 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내에 영화관(CGV), 뽀로로 파크(과거 정보 기준, 현재 운영 여부 확인 필요), 상업시설 등이 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에도 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 오산원일초등학교 및 원일중학교가 소재합니다. 다만, 해당 학교 주변은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규 및 교육지원청의 지침을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

6.2. 물건 관련 리스크

본건은 비행안전제3구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 성장관리권역에 속해 있어 수도권 전반의 개발 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 르마레시티 건물 자체 내에 CGV 영화관 및 뽀로로 파크와 같은 상업/문화 시설이 위치하고 있습니다. 인근 지역에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 깔끔한 외관과 내부 시설을 기대할 수 있습니다. 오피스텔, 상가, 영화관 등 복합 용도로 사용되어 다양한 임대 수익 창출이 가능하며, 주변의 개발 계획 및 교통망 확충 등으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

르마레시티는 오산시 내에서 상업 및 주거 복합 기능을 갖춘 주요 건물 중 하나입니다. 본건 오피스텔은 면적 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 실제 시장 거래가 및 지하층이라는 점을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 권리 관계는 명확하나 임차인 현황 파악이 최우선 과제입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2025년 11월 ~ 2026년 4월)를 분석한 결과, 유사 면적의 상위층 오피스텔 매매가는 약 81,000,000원에서 85,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 이보다 넓은 면적(28.16㎡)을 가지고 있으나, 지하층이라는 점을 감안해야 합니다. 상위층 거래가를 기준으로 역산하고 지하층임을 감안한 할인율(약 20~30%)을 적용하면, 본 건물의 현재 시장가치는 약 70,000,000원에서 80,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 137,000,000원 대비 시장가치와의 괴리가 크므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가는 약 78,000,000원으로 제시합니다. 이는 낙찰 가능성을 높이면서도 시장 가치에 근접한 합리적인 가격으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 본건의 권리 분석, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.