나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13516 [1] 경기도 용인시 기흥구 덕영대로 1879-2, 씨동 2층202호 (하갈동,시더스프리미엄힐) 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수도감정 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 요인시 기흥구 신갈동 소재 용인-서울 고속도로 ""청명 I.C"" 남측 인근에 위치
하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 물류센타, 골프연습장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근은 무난하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 202호로서
외벽 : 석재 등 마감
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

연립주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전
산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본 건물은 2024.10.29일자로 시더스프리미엄힐에서 송명팰리채로 명칭 변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음
2024.10.29.자로 시더스프리미엄힐에서 송명팰리채로 명칭 변경되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13516 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 덕영대로 1879-2, 씨동 2층202호 (하갈동, 송명팰리채)

구분: 연립주택 (건축물대장상 공동주택)

건축년도: 2020년 (준공 승인일 기준)

감정가: 510,000,000원

토지면적: 98.63㎡ (약 29.83평)

건물면적: 63.97㎡ (약 19.35평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

물건명칭: 송명팰리채 (구 시더스프리미엄힐)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 용인시 기흥구 하갈동에 소재하며, 용인-서울 고속도로 청명IC 남측 인근에 위치합니다.

주위환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 물류센터, 골프연습장 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 접근은 용이하나, 인근 버스 정류장 이용 시 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로: 본건 토지는 남동측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 5월 14일자 박대영 근저당 (375,000,000원) 입니다.

인수되는 권리: 토지에 설정된 별도 등기(을구 15번 지역권 설정 등기)는 매각으로 소멸되지 않아 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 현황: 임차인 현황은 미상이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 이용: 공동주택, 물류센터, 골프연습장 등이 혼재되어 있어 주거와 상업, 물류 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

잠재력: 신축 공동주택 단지(송명팰리채)가 위치하고 있어 지역 내 주거 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 용인-서울 고속도로 이용이 편리하며, 대중교통 접근성은 보통입니다.

편의시설: 주변의 다양한 시설들을 통해 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

교육/의료: 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

주변 유사 물건 시세:

* 최근 2026년 1월, 309-5번지 루체팰리스(2023년 건축, 66.4㎡)가 198,400,000원에 직거래되었습니다.

* 최근 2026년 1월, 150-13번지 세종주택(1986년 건축, 54.63㎡)이 115,000,000원에 중개거래되었습니다.

* 최근 2026년 5월, 298-13번지 신갈리움(104동, 2021년 건축, 67.61㎡)이 300,000,000원에 중개거래되었습니다.

주변 시설: 현재 제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

별도 등기 (지역권): 토지에 설정된 지역권은 인수 시 토지 이용 및 권리행사에 제한을 줄 수 있는 주요 리스크입니다.

임차인 미상: 명도 과정에서 예상치 못한 점유자나 권리 주장이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획: 자연녹지지역, 준보전산지 등 규제 사항은 향후 개발 및 이용에 제약을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 하갈동에 위치한 신축급 연립주택(송명팰리채)으로, 잠재적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

다만, 토지에 설정된 지역권이 매각 후에도 인수된다는 점은 본 물건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인입니다. 이로 인해 가치 평가와 실제 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

최근 실거래가와 감정가 간의 큰 차이를 보이고 있어, 입찰 전 철저한 가치 평가 및 지역권의 구체적인 내용 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

최근 준공된 비교적 신축 건물입니다.

주변 지역의 개발 가능성이 존재합니다.

주택 시장의 흐름에 따라 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 510,000,000원입니다.

제공된 주변 유사 물건의 최근 매매 사례는 115,000,000원부터 300,000,000원까지 분포하고 있습니다. 특히 2021년 건축된 신갈리움(67.61㎡)이 300,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건(63.97㎡)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 최근 시세는 약 200,000,000원에서 300,000,000원 사이로 추정됩니다.

가장 중요한 점은 토지에 설정된 지역권(별도 등기)이 매각 후에도 인수된다는 것입니다. 이 지역권의 구체적인 내용과 실제 토지 이용에 미치는 영향에 따라 가치 변동이 클 수 있습니다.

따라서, 인수되는 지역권의 영향과 명도 리스크를 보수적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 250,000,000원 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

입찰 전 반드시 해당 지역권의 상세 내용을 확인하고, 명도 가능성을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.