나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1194 [1] 경기도 용인시 기흥구 마북동 638 교동마을구성자이3차 101동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 ""구성중학교"" 북동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 아파트단지,다세대주택,근린생활시설,각급학교,골프장 등이 혼재한 지역으로서
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통조건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2010.03.29.)

외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등으로 탐문조사됨.
창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방(도시가스)에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건에 대한 현장조사시 폐문 부재로 인하여 귀 제시목록 및 건축물현황도 등을 종합
참작하였으니 참고 바라며, 응찰시 내부 및 이용관리상태 등을 반드시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1194 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 기흥구 마북동 638 교동마을구성자이3차 101동 4층402호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 88.44㎡ (약 26.75평)

토지 지분: 88.4366㎡ (약 26.75평)

건물면적: 127.83㎡ (약 38.66평)

건물 지분: 127.834㎡ (약 38.66평)

아파트 전용면적 (최근 거래 정보 기준): 84.9724㎡ (약 25.70평) 및 146.3436㎡ (약 44.27평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "구성중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 골프장 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 조건은 무난한 편입니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부상 현재 소유권자는 주식회사 웰베스트프로젝트매니지먼트이며, 2020년 4월 13일에 소유권이 이전되었습니다.

등기부상 채무로는 전북은행의 근저당권(625,600,000원)이 존재합니다.

3.2. 임차인 분석

대항력 있는 임차인 정현승이 존재합니다.

임차인 정현승은 2018년 11월 16일에 전입하였으며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 해당 임차인 관련 내용에 대한 주의가 필요합니다. 임대차 관계 및 명도에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

3.3. 말소기준 권리 및 총채권액

말소기준 권리는 2023년 3월 30일 접수된 전북은행 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 625,600,000원입니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 개요 없음).

4. 상권분석

4.1. 단지 규모 및 주차

본건이 속한 교동마을구성자이3차 아파트는 총 7개동, 309세대로 이루어져 있습니다.

단지 내 총 주차대수는 481대로, 세대당 약 1.55대의 주차가 가능합니다 (지하 432대, 지상 49대).

4.2. 주변 시설

인근에 구성중학교, 마북중학교 등 각급 학교가 있으며, 근린생활시설, 골프연습장 등이 위치합니다.

지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 관련 규제를 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 교동마을구성자이3차

주소: 경기도 용인시 기흥구 마북동 638

사용승인일: 2010년 03월 29일

단지 규모: 7개동, 309세대

층수: 본건은 101동 4층이며, 단지는 최고 15층, 최저 4층으로 구성되어 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

지하 주차장에 전기차 충전기 26대가 설치되어 있습니다.

관리사무소 연락처는 031-285-7135입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 정현승의 존재는 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있는 리스크 요인입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 법규 및 규제

본건 토지는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축 및 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 물건 상태

감정평가서 요약에 따르면, 현장조사 시 폐문 부재로 인해 내부 및 이용 관리 상태를 상세히 확인하지 못했습니다. 응찰 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 마북동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 환경은 비교적 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 군사시설 보호법 관련 규제, 그리고 내부 상태 확인의 필요성 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 검토 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

용인시 기흥구 마북동 지역의 선호도 높은 브랜드 아파트 단지에 속합니다.

주변에 학교, 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

최근 거래 사례를 분석하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근(2026년 6월) 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 아파트 거래는 다음과 같습니다.

- 전용면적 84.97㎡ (약 25.7평, 9-11층): 6억 2천만원 ~ 6억 3천 5백만원 (㎡당 약 730만 ~ 747만원)

- 전용면적 146.34㎡ (약 44.27평, 13층): 7억 5천만원 (㎡당 약 512만원)

본건의 건물면적은 127.83㎡ (약 38.66평)으로, 이는 전용면적 84㎡보다 크고 146㎡보다는 작습니다.

건물면적 127.83㎡에 146㎡ 거래 사례의 ㎡당 단가(약 512만원)를 적용할 경우, 약 6억 5천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 146㎡ 사례의 ㎡당 단가가 낮은 점, 본건의 층수(4층)가 최근 거래(9-13층)보다 낮다는 점, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재와 같은 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 입찰가 제안

감정가 7억 8천 6백만원을 기준으로, 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외하고 산정합니다.

리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 6억 8천만원에서 7억 2천만원 사이로 제안합니다.

가장 보수적으로는 7억원을 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.