나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1191 [1] 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층에이동(오피스텔동)109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새로 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 '동탄역(GTX-A)' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 근린생활시설, 아파트단지 및 지식산업센터 등이 소재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지방도(동탄대로) 및 동탄역(GTX-A) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 제1층 제109호로서,
외벽 : 석재타일 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 스테인레스 창호 등임.

이용상태

일련번호(1) : 공부상 근린생활시설로 표기되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건물 동측으로 노폭 약 40M, 북측 및 남측으로 노폭 약 15M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

오산동 1088-2 :중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-85)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(집)2-18)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1191 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층 에이동(오피스텔동) 109호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2.2. 면적 정보

토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

토지지분: 7.19㎡

건물면적: 36.75㎡ (약 11.12평)

건물지분: 36.75㎡

2.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 768,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 '동탄역(GTX-A)' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 지식산업센터 등이 혼재하는 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통망

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장, 지방도(동탄대로), 그리고 주요 교통 허브인 동탄역(GTX-A)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 주변 도로

인접 대지 및 접면 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본 건물이 접한 도로의 경우 동측으로는 노폭 약 40M, 북측 및 남측으로는 노폭 약 15M 내외의 도로가 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획

해당 필지는 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 속하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 집합건물 등기부에는 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동 사항이 등재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 을1호 근저당(국민은행, 2024-04-11 접수, 채권최고액 621,600,000원)이 말소기준권리가 되며, 이에 따라 대부분의 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요에 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 인수될 가능성이 있으므로, 철저한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황 (및 주의사항)

제공된 정보 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임차인 현황에 대한 세부 정보가 미상인 경우, 해당 임차인이 대항력이 있는지 여부와 보증금 및 차임 등에 대한 정보는 별도로 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 동탄역 인근은 GTX-A 개통으로 인해 유동인구가 매우 풍부하며, 주변으로 대규모 아파트 단지와 다수의 오피스 및 지식산업센터가 밀집해 있어 배후 수요가 높습니다. 다양한 근린생활시설, 프랜차이즈 식당, 카페 등이 성업 중인 활성화된 상권입니다.

4.2. 유동인구 및 잠재적 수요

동탄역을 중심으로 한 광역 교통망의 중심지로, 출퇴근 시간대 및 주말 유동인구가 상당할 것으로 예상됩니다. 인근 거주민과 직장인을 대상으로 한 상권 특성상 안정적인 수요 확보가 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 추가적인 수요 증가 잠재력도 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

동탄역 주변에는 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 다수의 병원 및 의료시설, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 다양한 외식 및 문화 시설 또한 풍부하여 생활 인프라가 우수합니다.

5.2. 공공시설 및 녹지 공간

주변에 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 또한, 교육 시설로는 초, 중, 고등학교가 인근에 분포하고 있어 가족 단위 거주자에게도 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존부에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 이로 인한 추가적인 부담이나 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 시장 및 개발 관련 리스크

부동산 시장의 변동성 및 지역 내 공급량 변화 추이를 주시해야 합니다. 또한, 대규모 택지개발지구로서 지속적인 개발이 이루어지고 있어, 향후 건축물 및 상권 변화에 대한 예측이 중요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

초기 조사 결과, 본건 물건지 인근에 대규모 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 상세한 현장 조사 및 지역 도면 검토를 통해 잠재적인 혐오시설이나 기타 부정적 영향을 줄 수 있는 시설의 존재 여부를 최종 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄역 역세권이라는 강력한 입지 조건과 중심상업지구로서의 높은 잠재력을 지니고 있습니다. 풍부한 유동인구와 배후 수요, 잘 갖추어진 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 상가 운영이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성에 대한 철저한 확인과 향후 시장 변화에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 유동화 물건이라는 점은 채권 금융기관의 적극적인 경매 진행 의지를 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄역(GTX-A) 초역세권의 탁월한 입지

* 개발 잠재력이 높은 중심상업지구 위치

* 풍부한 배후 수요 (주거, 업무)

* 교통망 및 생활 인프라 우수

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 확보

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 768,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점과 매각으로 소멸되지 않는 권리가 미상인 점 등을 고려할 때, 향후 권리관계 확정 및 시장 상황 분석을 통해 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 본 물건의 가치, 경매 시장의 경쟁 상황, 명도 가능성, 그리고 예상되는 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 현재로서는 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권고합니다. 향후 현장 방문 및 주변 시세 조사를 통해 보다 정확한 예상 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.