나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55817 [1] 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)
본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""여울초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로는 아파
트, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

기호(3,4)
본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""수노울중앙공원"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로는 아
파트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제
반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2)
본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 GTX 동탄역이 소재하여 대중교통
이용은 양호한 편임.

기호(3,4)
본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

기호(1,2)
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층-지상13층 건물 내 1층 107호,108호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 자체 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호임.

기호(3,4)
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층-지상9층 건물 내 3층 301호,302호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 자체 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호 임.

이용상태

기호(1)
제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 현황 사무실로 이용중임.

기호(2)
제2종 근린생활시설(휴게음식점)이나 현황 인접호수와 경계구분없이 음식점(상호:강깍집)으
로 이용중임.

기호(3)
제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지인 것으로 탐문 조사됨.

기호(4)
제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지인 것으로 탐문 조사됨.

(후면 ""내부구조도 및 사진"" 참고)

설비내역

기호(1-4)
기본적인 위생 급배.수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,2)
인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

기호(3,4)
인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,2)
본건 북측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

기호(3,4)
본건 동측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01
)(일반도로, 동탄2지구)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로,동탄2지구)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발
지구<택지개발촉진법>

기호(3,4)
일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,특수지역<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 현황 사무실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55817 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층107호

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

감정가: 117,000,000원

토지면적: 9.84㎡ (약 2.98평)

건물면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "여울초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트, 학교, 업무용 및 상업용 빌딩, 관공서, 공원 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

또한 GTX 동탄역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상황

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 주차장 진출입이 가능하며 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역(동탄2지구)에 해당하며, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류 등에 접해 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 03월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1, 2,208,000,000원)입니다.

이후 접수된 소유권이전(갑4), 압류(갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑10), 임의경매(갑9) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 법적 절차에 따라 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,208,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 젠코어바시티주식회사 (성: 김 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

본 물건은 임차인에게 대항력이 없어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본건은 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 사무실로 이용 중입니다.

인접 호수(기호 2)는 휴게음식점(상호: 강깍집)으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 학교, 상업용 빌딩 등이 밀집한 지역으로, 상업 및 업무 활동을 위한 배후 수요가 풍부한 편입니다.

GTX 동탄역과 인접하여 향후 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 여울초등학교 인근

* 교통시설: 버스정류장, GTX 동탄역

* 기타: 아파트 단지, 상업용 빌딩, 관공서, 공원 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 용도 불일치

본건은 공부상 일반음식점 용도이나, 현재 사무실로 이용 중입니다.

향후 해당 용도로 계속 이용 시 문제가 없을 수 있으나, 원상복구 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.2. 명도 관련 이슈

임차인이 존재하나 대항력이 없어 인도명령 대상이 될 수 있습니다.

명도 절차 진행 시 예상치 못한 시간 또는 비용이 발생할 가능성은 낮으나, 철저한 준비가 필요합니다.

6.3. 경매 채권액 대비 감정가

본건의 채권 총액(2,208,000,000원)이 감정가(117,000,000원)를 크게 상회합니다.

이는 해당 물건에 대한 채무 불이행이 심각함을 시사하며, 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 오산동에 위치한 이너매스여울숲 상가로, 여울초등학교 북동측에 자리하여 입지 조건이 우수합니다.

아파트 단지와 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로, 유동인구와 배후 수요가 안정적입니다.

GTX 동탄역과의 접근성이 뛰어나 향후 교통 편의성 증대와 함께 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

공부상 용도와 현황 이용 용도(사무실)가 상이한 점은 주의해야 할 사항이지만, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

높은 채권 총액으로 인해 유찰 가능성이 있으며, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 상업 지역으로 인한 꾸준한 수요.

* 미래 가치: GTX 동탄역 개발에 따른 교통망 확충 및 지역 가치 상승 기대.

* 향후 임대 수익: 상권 활성화 시 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 시세차익: 유찰 시 시세 대비 저가 매수를 통한 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 117,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 및 주변 시세, 물건의 현황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

높은 채권 총액으로 인해 유찰이 예상되며, 시세 대비 80% ~ 90% 수준인 93,600,000원에서 105,300,000원 사이를 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 상세한 현장 조사 및 시세 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

10. 주변 시설 정보

10.1. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.