나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55725 [1] 경기도 화성시 서신면 홍법리 산96-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 서신면 매화리 소재 ""서신초등학교"" 동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 창고, 농경지 및 자연림 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 불가능하며, 인근에 마을 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 등고 남동측 하향의 완경사 부정형의 토지로서, ""자연림"" 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 임업용산지, 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 현황 목측에 의한 결과 분묘가 소재하지 않는 것으로 사료되나, 현황 입목 등으로 우거진 상태로서 분묘확인이 용이하지 않는 바, 분묘소재 여부등에 대하여 별도의 확인을 요함
2. 인접 토지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 면적은 측량에 의한 별도의 확인이 필요함.
3. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55725 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OO

소재지: 경기도 화성시 서신면 홍법리 산96-2

용도: 임야

감정가: 1,051,250,000원

토지면적: 21025.00㎡ (약 6,360.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

보고서 작성일: 2026년 6월 24일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 화성시 서신면 매화리 소재 "서신초등학교" 동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 창고, 농경지 및 자연림 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 출입이 불가능하며, 인근에 마을 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 맹지임.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 임업용산지, 성장관리권역임.

2. 입지조건

2.1. 주변 시설 및 접근성

* 주요 시설: "서신초등학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 일부 존재함.

* 편의시설: 본 건은 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 인근에 마을 버스정류장이 소재하나 배차 간격이 넓은 점을 감안할 때, 생활 편의시설 이용은 제한적일 것으로 예상됨.

* 혐오시설 정보: 주변 지역 조사 결과, 폐기물 소각장 증설 및 매립장 설치 관련 논의가 있었으나, 본 건 소재지와 직접적인 인접성을 가진 혐오시설은 현재 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석

* 말소기준권리: 옥천군산림조합 근저당권 (접수일자: 2018-01-03, 채권액: 273,000,000원)

* 등기부채권 총액: 573,000,000원

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당권 (을3, 을5), 압류 (갑8, 갑9), 임의경매 (갑10) 등은 말소기준권리(을3)보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 상업적 가치

본 건은 임야로, 일반적인 상업용 상권과는 거리가 멀며, 주변 지역은 농경지 및 자연림, 일부 단독주택, 공장, 창고 등이 혼재된 농촌 지역이므로 상업적 가치는 낮게 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

* 교육 시설: "서신초등학교"가 인근에 소재함.

* 교통: 차량 진입이 불가하며, 인근 마을 버스정류장을 이용해야 하므로 대중교통 접근성 또한 제한적임.

* 기타: 주변 관광지로는 제부도, 궁평항, 우리꽃식물원 등이 있으나, 이는 본 건의 직접적인 생활 편의와는 거리가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위험 요인 분석

* 분묘기지권: 현황 목측상 분묘가 소재하지 않는 것으로 사료되나, 입목 등으로 우거져 분묘 확인이 용이하지 않으므로, 분묘 소재 여부 등에 대하여 별도의 확인이 필요함. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음.

* 맹지: 차량으로 직접 접근이 불가능하여 토지 활용 및 개발에 심각한 제약이 따름.

* 지적경계 불분명: 인접 토지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 면적 확인을 위해 측량이 필수적이며, 이로 인한 추가 비용 및 분쟁 가능성이 존재함.

* 토지 형태 및 경사: 인접 토지 대비 등고 남동측 하향의 완경사 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 이러한 형태 및 경사는 개발 시 난이도를 높이고 개발 가능 면적을 제한할 수 있음.

* 토지 이용 규제: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 개발 행위에 제약이 따름.

7. 종합 의견

7.1. 총평

본 건은 접근성(맹지), 지적 경계 불분명, 분묘기지권 가능성 등 다수의 심각한 리스크 요인을 가진 임야 물건입니다. 현재 상태로는 개발 가치나 투자 매력이 낮은 것으로 판단되며, 토지 이용에 제약이 많을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 기회

* 장기적 관점에서의 지역 개발 가능성: 향후 화성시의 지역 개발 계획 수립 시 임야 개발 또는 용도 변경의 가능성을 고려할 수 있으나, 이는 불확실성이 높음.

* 낮은 낙찰가 기대: 상기 리스크 요인들로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 장기 보유를 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 리스크 해소 비용을 충분히 고려해야 함.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

본 건은 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 예상 입찰가 산정은 감정평가액에 대한 신중한 분석과 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 맹지, 지적경계 불분명, 분묘기지권 등 위험 요소를 해소하기 위한 추가 비용(측량비, 분묘 처리비 등)을 충분히 고려해야 합니다.

* 토지의 현 상태(완경사, 부정형, 자연림) 및 토지이용 규제 등을 감안하여 실질적인 개발 가능성과 비용을 면밀히 분석한 후, 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 상세 분석 후에 산출 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.