나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55698 [1] 경기도 화성시 향남읍 구문천리 589-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두남 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 향남읍 구문천리 소재 ""동진일반산업단지"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 답, 전, 임야 및 소규모 공장 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

본 건은 지적도상 맹지이나 인접지을 통하여 접근 가능하고, 인근에 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 ""답""으로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 소하천(돌내천)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(2014-04-23)(돌내천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
2. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55698 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 구문천리 589-1

용도: 답

감정가: 887,616,000원

토지면적: 3312.00㎡ (약 1002평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 용인축산업협동조합 (채권자 정보 일부 마스킹 처리)

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 1. 농지취득자격증명 요함 (미제출 시 보증금 미반환)

2. 맹지임

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 향남읍 구문천리 소재 "동진일반산업단지" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 답, 전, 임야 및 소규모 공장 등이 혼재하는 농촌지대로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통상황

지적도상 맹지에 해당하나, 인접 토지를 통하여 접근이 가능합니다. 인근에 간선도로가 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

부정형의 평지로 현재 "답"으로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

본 건은 지적도상 맹지입니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

* 생산녹지지역

* 소하천(돌내천)(저촉)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 비행안전제3구역 (전술)

* 소하천구역 (돌내천)

* 성장관리권역

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 10월 11일자 용인축산업협동조합 근저당권 (을8)

* 등기된 권리 내역:

* 소유권 이전: 1988년, 2019년 (두재남, 최윤선)

* 근저당권: 용인축산업협동조합, 김상욱, 김준영, 주식회사토비 (총 채권액 1,953,432,977원)

* 지상권설정: 용인축산업협동조합

* 가압류: 경기신용보증재단, 용인축산업협동조합

* 압류: 송파세무서장

* 임의경매개시결정: 용인축산업협동조합 (본 사건), 김준영

* 말소 현황: 등기부상 모든 권리 (근저당권, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대관계는 미상입니다. (특이사항 없음)

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 산업단지와의 관계

본 건은 동진일반산업단지와 인접해 있어, 산업단지 종사자들의 배후 수요 또는 산업 지원 시설 용도로의 잠재력을 가질 수 있습니다. 다만, 현재는 답으로 이용되고 있어 직접적인 상업 활동은 제한적입니다.

1.4. 2.지역 특성

주변은 농경지와 소규모 공장이 혼재하는 농촌 지역 특성을 보입니다. 생산녹지지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따르며, 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 해당하여 지역 개발의 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 및 편의시설

농촌 지역의 특성상 대규모 편의시설보다는 지역 내 소규모 상점 및 기반 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 향남읍 중심 시가지와의 접근성에 따라 생활 편의 수준이 달라질 수 있습니다.

1.5. 2.주변 환경

동진일반산업단지가 인근에 위치하고 있어, 해당 산업단지 운영에 따른 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향 가능성이 있습니다. 하지만, 농촌 지역의 정온한 환경도 동시에 가지고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.맹지 여부

지적도상 맹지로서, 건물 신축이나 토지 이용 계획 시 인접 토지와의 협의 또는 토지 사용 승낙이 필수적입니다. 이는 토지 활용도를 크게 제약하는 요인입니다.

1.6. 2.농지취득자격증명 필수

경매 취득 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 낙찰자 지위가 박탈되고 보증금이 반환되지 않습니다. 농지법에 대한 이해와 자격 요건 충족 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 3.토지이용계획 제한

생산녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다수의 토지이용 제한 사항이 있어, 개발 및 활용에 있어 법적인 제약이 많습니다.

1.6. 4.과다 채무 총액

감정가 대비 등기부채권 총액이 현저히 높아, 유찰 가능성이 높으며, 낙찰가 또한 감정가 대비 큰 폭으로 하락할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍에 위치한 답으로, 동진일반산업단지 인근에 자리하고 있어 잠재적 개발 가능성이 있는 지역입니다. 그러나 지적도상 맹지이고 농지취득자격증명이 필수적이며, 다양한 토지이용 제한이 따른다는 점은 큰 단점입니다. 또한, 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 초과하고 있어, 경매 과정에서 상당한 가격 하락이 예상됩니다. 모든 등기부상 권리가 소멸되는 점은 긍정적이나, 맹지 및 농지라는 특성으로 인해 취득 및 활용에 높은 진입 장벽이 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 산업단지 인접성: 동진일반산업단지와의 근접성은 향후 산업 확장 또는 관련 시설 수요 발생 시 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 저가 낙찰 가능성: 맹지, 농지취득자격증명 필수, 다수의 개발 제한 등 투자 리스크 요인이 많아, 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 높습니다.

* 농지 이용 외 개발 가능성 (조건부): 향후 토지이용계획 변경 등 개발 환경 변화 시, 맹지 및 농지 문제 해결을 전제로 한 활용 방안 모색이 가능할 수 있습니다. (단, 이는 장기적이고 불확실한 시나리오입니다.)

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 맹지, 농지취득자격증명 필요, 다수의 토지이용 제한, 그리고 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가인 887,616,000원보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 맹지 해소 방안, 농지 취득 가능 여부, 주변 개발 계획 등을 면밀히 분석해야 합니다. 투자자는 이러한 리스크를 충분히 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.