나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55695 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-13 센트럴시티아리스타 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 북측 인근에 위치하며 주변은 업무시설, 숙박시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 북측과 서측으로 국도42, 국도1번이 위치하고 인근 북측의 인계로와 동측의 권광로를 따라 버스정류장과 남측으로 수인분당선 수원시청역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 공동주택(도시형생활주택(원룸형)) 내 5층 506호, 7층 706호로서,

외벽: 석재 붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 섀시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 발코니확장형임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 장방형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측과 남측으로 외부공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기호2 건물에 임차권등기명령이 기재되어 있고, 내부접근이 제한돼 있어 표준적 이용상황을 기준으로 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 수원지방법원 2025타경55695 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-13 센트럴시티아리스타 5층506호

용도: 도시형생활주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

토지지분: 6.0523㎡ (약 1.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.50㎡ (약 4.69평)

건물지분: 15.5㎡ (약 4.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물 정보

건축년도: 2018년 (건축 허가 기준), 2020년 7월 23일 사용승인

총 층수: 12층 (본건 5층 소재)

전용면적: 15.50㎡ (약 4.69평)

연면적: 6,868.09㎡ (약 2,077.79평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, '수원시청' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 숙박시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 상업지대입니다. [cite: 감정평가서요약]

교통상황

차량 접근이 용이하며, 북측과 서측으로는 국도42호선 및 국도1호선이 통과합니다. 인근 북측의 인계로와 동측의 권광로를 따라 버스정류장이 위치하며, 남측으로는 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: 감정평가서요약]

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 외부 공도와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다. [cite: 감정평가서요약]

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. [cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 11월 20일에 접수된 국세 체납으로 인한 압류(등기부요약 갑9)입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 그러나 임차인 현황에서 '대항력 있는 임차인'이 존재하므로 주의가 필요합니다. [cite: 물건명세서 참고사항, 감정평가서요약]

임차인 현황

* 임차인: 정영윤

* 보증금: 108,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024년 9월 10일

* 배당신고일자: 2025년 5월 22일

* 대항력: 있음

주의사항: 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 것으로 보이나, '대항력 있음'으로 명시된 임차인이 존재하므로 해당 임차인의 권리 관계 및 보증금 회수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다. [cite: 감정평가서요약, 임차인 현황]

집합건물 등기부 요약

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2020-10-30, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소. (말소 예정)

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2024-11-20, 권리종류: 압류(국). (말소기준권리)

* 등기구분: 갑10, 접수일자: 2025-04-28, 권리종류: 강제경매(이상현, 148,000,000원). (말소 예정)

* 등기구분: 갑11, 접수일자: 2025-07-08, 권리종류: 가압류(주택도시보증공사, 160,000,000원). (말소 예정)

[cite: 집합건물 등기부요약]

등기부채권 총액: 160,000,000원

4. 상권분석

주변 상권 특징

본건이 위치한 인계동 지역은 수원시청을 중심으로 한 핵심 상업지구로서, 관공서, 금융기관, 다양한 업무시설, 숙박시설, 그리고 풍부한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이는 유동인구와 배후수요가 풍부함을 시사합니다. [cite: 감정평가서요약]

시세 분석

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 전용면적 15.50㎡ (약 4.69평)입니다.

감정평가액은 141,000,000원 (약 30,064,000원/평)으로 책정되었습니다.

주변 유사 물건 최근 매매 정보 분석:

* I'MHOME (인계동 1036-9, 2015년 준공, 17.59㎡): 2025년 12월 24일 72,000,000원 (약 13,533,800원/평)에 거래되었습니다. 본건과 면적이 유사하고 준공 연도도 비슷하여 가장 직접적인 비교 대상이 될 수 있습니다.

* 휴림빌 (인계동 970-12, 2016년 준공, 44.37㎡): 2025년 12월 30일 155,000,000원 (약 11,550,000원/평)에 거래되었습니다. 면적이 더 넓습니다.

* 진영빌라 (인계동 949-19, 1991년 준공, 84.12㎡): 2025년 12월 12일 178,000,000원 (약 6,994,000원/평)에 거래되었습니다. 준공 연도가 오래되고 면적이 매우 넓어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

분석 결과:

유사 면적 및 준공 연도의 I'MHOME 거래 사례를 기준으로 볼 때, 본건의 현재 시장 가치는 약 6,300만원 ~ 7,500만원 수준으로 추정됩니다. 감정평가액 141,000,000원에 비해 시세가 현저히 낮게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통

수인분당선 수원시청역 (도보 약 5~10분 이내 접근 가능) [cite: 감정평가서요약]

다수의 버스 노선 운행 (인계로, 권광로 인근 버스정류장) [cite: 감정평가서요약]

편의시설

수원시청 인근에 위치하여 행정, 금융, 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다. AK플라자 수원, 롯데마트 수원 등 대형 쇼핑몰이 근거리에 있으며, 다수의 병원, 식당, 카페 등이 밀집해 있습니다. [cite: 주변 시설 검색 결과]

교육시설

인근에 수원초, 팔달중, 수원여고 등 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 통학이 가능합니다. 다만, 상업지구 특성상 직접적인 학군 밀집 지역은 아닐 수 있습니다. [cite: 주변 시설 검색 결과]

혐오시설

본건 소재지 주변 및 수원시청역 인근 지역을 종합적으로 조사한 결과, 특별히 눈에 띄는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)은 발견되지 않았습니다. [cite: 주변 시설 검색 결과]

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

정영윤 임차인은 2024년 9월 10일 전입 및 확정일자를 받았으며, '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 법원 배당 절차에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자에게 그 차액이 인수될 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 이 부분이 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. [cite: 임차인 현황, 감정평가서요약]

시세 대비 높은 감정가

본건의 감정평가액(141,000,000원)은 최근 유사 면적 거래 사례(약 6,300만원~7,500만원)에 비해 매우 높게 책정되었습니다. 이는 첫 경매 기일에 유찰될 가능성을 높이며, 차기 기일에서도 희망가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 수 있음을 시사합니다.

소형 면적 물건

전용면적 15.50㎡ (약 4.69평)으로 매우 작은 면적입니다. 이는 투자 또는 실거주 목적에 따라 수요층이 제한적일 수 있으며, 향후 매매 또는 임대 시 특정 수요층에 국한될 수 있습니다.

내부 접근 제한 및 임대 관계 미상

감정평가서상 내부 접근이 제한되어 있어 정확한 현황 파악에 어려움이 있었으며, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 예상치 못한 추가적인 문제 발생 가능성을 내포합니다. [cite: 감정평가서요약]

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근의 최중심 상업지구에 위치하며, 지하철역(수인분당선 수원시청역)과의 접근성이 매우 뛰어나다는 강력한 장점을 가지고 있습니다. 또한, 도시형생활주택(원룸형)으로서 1인 가구 또는 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

하지만, '대항력 있는 임차인'이 존재하며 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있음에도 불구하고, 이로 인한 잠재적 인수 리스크는 반드시 철저히 검토해야 할 최우선 과제입니다. 더불어, 현 시세 대비 매우 높게 책정된 감정가는 입찰 전략 수립에 신중을 기하도록 합니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 수원시청 및 중심 상업지구의 중심부, 수원시의 행정, 업무, 교통의 중심지에 위치.

역세권: 수인분당선 수원시청역 도보 이용 가능 거리로 출퇴근 및 광역 이동 매우 편리.

풍부한 배후수요: 오피스 밀집 지역 및 대학가 접근성을 바탕으로 1인 가구 임대 수요 확보 용이.

잠재적 가치 상승: 재개발 또는 상권 활성화 시 추가적인 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 '대항력 있는 임차인'의 존재와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보로 인해 권리 분석에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다. 그러나 제공된 정보와 시세 분석을 바탕으로, 인수 보증금이 없다는 전제 하에 시장 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

유사 물건(I'MHOME)의 최근 거래 사례(17.59㎡, 72,000,000원, 약 4,093,235원/㎡)를 고려하여 본건(15.50㎡)의 시세 추정치는 약 63,445,142원입니다.

본건은 감정가 141,000,000원에 비해 시세가 현저히 낮으므로, 시장가치 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.