나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55835 [1] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 9층902호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '수노을중앙공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생
활시설, 오피스텔 및 공원 등으로 이루어진 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상9층 건물 내 제9층 902호 외 3개호로서
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공부상 제2종근린생활시설이며 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현황 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복3차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55835 (1)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 9층902호

용도: 근린생활시설

감정가: 316,000,000원

토지면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

건물면적: 75.60㎡ (약 22.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의왕신용협동조합

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '수노을중앙공원' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 오피스텔 및 공원 등으로 이루어진 상가지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

새솔동은 송산그린시티 개발 지역의 일부로, 상업단지와 주거단지가 함께 조성되고 있습니다.

주변의 자연환경 및 넉넉한 동간 거리 등이 특징으로 언급됩니다.

검색 결과, 새솔동은 신도시 개발 지역으로, 주변 환경에 특이적인 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 신도시 개발 과정에서 발생할 수 있는 생활 폐기물 처리 시스템(크린넷) 관련 민원 사례가 다른 지역에서 보고된 바 있습니다. 본 물건지의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2021년 4월 30일자 의왕신용협동조합의 근저당권입니다.

이하의 권리들은 말소될 예정입니다.

별도등기: 토지에 관하여 2021년 4월 30일에 등기된 '별도등기'가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 주의사항으로 명시되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-08

* 대항력: 없음

임차인 박 은 대항력이 없어 보증금 20,000,000원을 배당을 통해 회수할 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 근린생활시설 용도로, 주변에 다수의 근린생활시설 및 오피스텔이 위치하고 있어 상권 형성에 유리한 입지입니다.

송산그린시티 동측지구에는 중심상업단지 및 상가주택이 입점 예정이어서 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

인근에 공원이 조성되어 있어 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

신도시에 위치하여 비교적 최신 기반 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 공원이 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

다만, 도서관, 병원 등 주요 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 토지에 대한 '별도등기'가 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이 별도등기의 구체적인 내용과 그로 인한 부담을 면밀히 파악해야 합니다.

신도시 개발 지역의 특성상, 향후 인프라 확충 및 주변 개발 계획에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

크린넷 등 폐기물 처리 시스템과 관련된 잠재적 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신흥 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 장기적인 상권 성장 가능성이 있는 지역에 속합니다.

물리적 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 현재 공실 상태이며 이용 현황은 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.

가장 중요한 권리 관계로는 토지에 대한 별도등기 인수 조건이 존재하므로, 이에 대한 철저한 분석과 대비가 필수적입니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

신규 택지 개발 지구 내 상업 시설로, 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

'수노을중앙공원' 인근에 위치하여 쾌적성과 접근성을 동시에 갖추고 있습니다.

감정가 대비 현재 시장 가치에 대한 면밀한 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 316,000,000원을 기준으로 하되, 토지 인수 부담 및 향후 시장 상황 등을 고려하여 결정해야 합니다.

인수해야 할 '별도등기'의 정확한 내용과 그로 인한 실제 부담액을 파악하는 것이 최우선입니다.

임차 보증금 인수 부담은 없으므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

단, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 향후 개발 계획, 건물 상태 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.