나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55732 [1] 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 비동 3층비303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 ""죽전고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주
택, 아파트, 학교, 일부 근린생활시설 및 고속도로 ""죽전휴게소"" 등이 혼재된 지역으로서 공동주거지
로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2013. 07. 26. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층비303호로서,

외벽: 샌드스톤 마감 등
내벽: 시멘트몰탈 위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며 자세한 내부구조는 별지의 ""내부구조도"" 참고 바람.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 엘리베이터시설, 도시가스 개별난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측으로 하향경사진 토지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약15m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 비행안전 제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.

- 기타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3번지 스마트빌 비동 3층 비303호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 수원지방법원 2025타경55732 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 2억 5,100만원입니다. 토지 면적은 33.95㎡ (약 10.27평)이며, 건물 면적은 46.24㎡ (약 13.99평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다. 채권자는 윤 입니다. 건물은 2013년 7월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 총괄표제부상 건물 연면적은 1346.37㎡, 대지권 면적은 844㎡ (대지 지분)이며, 공동주택 (도시형생활주택 다세대)으로 분류됩니다. 표제부상 건물 총 면적은 659.67㎡, 대지 면적은 844㎡ (대지 지분 22.97%)이고, 5층 건물에 엘리베이터 1대가 설치되어 있습니다. 전유부상으로는 B동 3층 B303호에 해당합니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 "죽전고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 학교, 일부 근린생활시설 및 고속도로 "죽전휴게소" 등이 혼재된 지역으로 공동주거지로서의 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

토지 형상 및 이용 상태:

북동측으로 하향 경사진 토지를 자체 지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

북동측으로 노폭 약 15m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전 제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2020년 8월 31일 접수된 임동옥의 근저당권 (을5)으로, 채권액은 6,600만원입니다.

인수되는 권리:

본 건에는 대항력 있는 임차인 윤 이 존재하며, 2023년 4월 25일 등기부상 '인수'로 명시된 주택임차권 (을6)이 있습니다. 임차인의 보증금은 1억 9,000만원이며, 2020년 7월 13일 전입, 2020년 6월 8일 확정일자를 받았습니다. 2023년 4월 25일 배당신고를 하였습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 1억 9,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-13

* 확정일자: 2020-06-08

* 배당신고일자: 2023-04-25

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 임차보증금이 존재합니다.

주요 등기부 내역 요약:

* 소유권보존: 조낙희 (2013-08-21)

* 근저당권: 임동옥 (2020-08-31, 6,600만원, 말소)

* 주택임차권: 윤 (2023-04-25, 1억 9,000만원, 인수)

* 강제경매: 윤 (2025-05-01, 1억 9,000만원, 말소)

등기부채권 총액: 2억 5,600만원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

본 물건은 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 6번 임차권등기(2023.04.25. 등기)가 있습니다. 임대차 보증금은 1억 9,000만원이며, 전입일 2020.07.13., 확정일자 2020.06.08. 입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 죽전동 일대는 다세대주택, 아파트 단지 등이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다. 인근에 죽전고등학교와 같은 교육시설이 위치하며, 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 죽전휴게소가 인근에 위치하는 점은 특이사항으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통:

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

교육:

죽전고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. (상대/절대 보호구역 포함)

편의시설:

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 추가적인 대형 상업 시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

주거 환경:

조용하고 안정적인 주거 지역의 특성을 지니고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수:

본 건의 가장 큰 위험 요소는 채무자인 윤 이 주택임차인으로서 대항력을 갖추고 있으며, 2023년 4월 25일 등기부상 '인수'로 명시된 임차권입니다. 임차인이 배당 절차에서 보증금 1억 9,000만원 전액을 변제받지 못할 경우, 그 미변제된 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 명확히 확인하고 입찰가를 산정해야 할 부분입니다.

채권 총액:

총 채권액 2억 5,600만원이 감정가 2억 5,100만원을 초과하는 상황입니다.

토지 이용 제한:

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 비행안전구역 등 각종 개발 및 행위 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 죽전동에 위치한 다세대주택으로, 주거 지역 내에 자리하고 있습니다. 건물은 2013년에 준공된 철근콘크리트 구조이며, 전용면적 46.24㎡ (약 13.99평)으로 아담한 사이즈입니다. 가장 중요한 고려 사항은 1억 9,000만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 등기부등본 및 물건명세서 상 '인수'로 명시되어 있으므로, 이에 대한 철저한 확인과 대비가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 인수 보증금 1억 9,000만원을 고려한 입찰가 산정이 핵심입니다. 본 건과 유사한 조건의 주변 다세대주택 시세 및 임대차 현황을 면밀히 분석하여 실질적인 투자 가치를 평가해야 합니다. 죽전동 지역의 부동산 시장 동향, 특히 다세대주택 시장의 전망을 파악하는 것이 중요합니다. 안정적인 주거 환경 속에서 임대 수익 또는 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(46.28㎡)의 다세대주택 '더프라임'이 2026년 1월에 2억 6,800만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 2억 5,100만원보다 높은 시세임을 보여줍니다.

입찰가 산정:

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 9,000만원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서, 입찰가는 이 인수되는 보증금을 고려하여 실질적인 취득 비용이 합리적인 수준이 되도록 산정해야 합니다. 유사 면적의 최근 시세가 2억 6,800만원임을 감안할 때, 1억 9,000만원을 인수한다고 가정했을 때, 낙찰자가 실질적으로 지출하는 금액은 낙찰가 자체가 됩니다. 이 점을 고려하여, 현재 시세(2억 6,800만원)보다 낮고, 감정가(2억 5,100만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 2억 4,000,000원 ~ 2억 5,000,000원.

이 범위는 유사 면적의 시세, 감정가, 그리고 가장 중요한 '1억 9,000만원의 임차 보증금 인수'라는 요소를 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다. 이 가격대에서 낙찰 시, 임차인 인수 보증금을 고려했을 때의 실질적인 투자 부담이 낮아질 수 있습니다.

주변 혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 탐색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.