나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509152 [1] 인천광역시 남동구 간석동 920-4 갤럭시타운 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 10층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2014.08.12.)

- 외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비가 되어있으며, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지
설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8m 내외, 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 4
60-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건
강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509152 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 920-4 갤럭시타운 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 131,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.70㎡ (약 4.45평)

토지지분: 14.699㎡ (약 4.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.40㎡ (약 17.06평)

건물지분: 56.4㎡ (약 17.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 10층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2014년 08월 12일

외벽: 인조석붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용상태: 오피스텔

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지 설비 구비

1.5. 토지 이용 현황

형상 및 이용상태: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 8m 내외, 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

- 소유권보존: 이대우 (2014-08-22)

- 압류: 남인천세무서 (2018-11-19) - 말소기준권리

- 압류: 국민건강보험공단 (2019-04-30) - 말소

- 압류: 남동구 (2020-10-30) - 말소

- 가압류: 주식회사 대한채권관리대부 (2022-02-17, 35,124,888원) - 말소

- 압류: 동청주세무서장 (2023-07-17) - 말소

- 압류: 괴산군 (2024-06-24) - 말소

- 가압류: 엠메이드대부 (2025-01-15, 40,247,246원) - 말소

- 강제경매: 이진옥 (2025-01-15, 120,000,000원) - 말소 (주의: 이 임차인이 강제경매를 신청한 것으로 보이며, 사건번호 2025타경509152의 채권자인 이OO와 동일 인물일 가능성 있음)

- 주택임차권: 이진옥 (2023-06-23, 120,000,000원) - 인수 (말소기준권리보다 선순위)

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 이진옥

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-09-15

확정일자: 2015-08-20

배당신고일자: 2023-06-23

대항력: 있음 (을구 3번 임차권등기)

비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

- 임차인: 하문구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-08

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인으로, 인수 대상이 아님.

3.3. 권리분석 총평

본 건은 말소기준권리(압류: 남인천세무서, 2018-11-19)보다 선순위에 해당하는 임차인 이진옥(보증금 1억 2천만원)이 존재합니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 을구 3번 임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 따라서 임차인 이진옥에 대한 배당 결과를 반드시 확인해야 하며, 전액 변제받지 못할 경우 인수 금액이 발생합니다.

4. 상권분석

주변은 주거시설(단독, 연립, 다세대, 오피스텔, 아파트)과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔로서의 기본적인 수요는 존재할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 인동초등학교가 위치하고 있으며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 진출입도 용이한 편입니다.

5.2. 건축물 관련

2014년 8월에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 기본적인 생활 편의시설(위생, 급배수, 난방, 승강기 등)은 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 이진옥의 보증금 1억 2천만원입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로 총 매수 비용이 증가하게 됩니다. 현재 등기부상 총 채권액이 195,372,134원이므로, 입찰가에 따라 임차인에게 돌아가는 배당금이 결정되며, 그 차액이 인수될 가능성이 높습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장 상황 및 해당 지역의 오피스텔 수급에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 입지 좋은 지역에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 건축된 건물입니다. 그러나 가장 중요한 고려사항은 선순위 대항력 있는 임차인 이진옥의 1억 2천만원 보증금 인수 문제입니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 이 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액이 됩니다. 따라서 권리분석상 인수되는 보증금액을 정확히 산정하여 총 매수 비용을 고려한 입찰가를 결정하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

인천 남동구의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 접근성이 양호합니다.

8.2. 건물 상태

2014년식 오피스텔로 비교적 최신 건물에 속하며, 일반적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

8.3. 시세 반영 가능성

본 물건은 현재 감정가(1억 3천 1백만원)와 최근 시세(1억 3천만원 ~ 1억 3천 4백만원)가 유사하나, 인수 보증금 리스크로 인해 시세보다 현저히 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 고려하여 산정해야 합니다.

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 5월 18일: 56.4㎡, 13,000만원 (약 230.5만원/㎡)

* 2025년 8월 19일: 68.17㎡, 13,000만원 (약 190.7만원/㎡)

* 2026년 2월 22일: 68.17㎡, 13,400만원 (약 196.6만원/㎡)

건물 면적 56.40㎡ (약 17.06평) 기준, 최근 시세는 약 1억 3천만원 내외로 판단됩니다.

감정가는 1억 3천 1백만원입니다.

선순위 임차인 이진옥의 보증금은 1억 2천만원이며, 이 금액 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 됩니다.

총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시세(약 1억 3천만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 낙찰가가 1억 3천만원이고, 임차인에게 배당되는 금액이 3천만원이라면, 낙찰자는 1억 3천만원 + (1억 2천만원 - 3천만원) = 2억 2천만원을 지출하게 되어 시세보다 훨씬 높은 비용을 부담하게 됩니다.

따라서, 인수될 보증금(최대 1억 2천만원)을 감안하여 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.

시세(약 1억 3천만원)에서 예상 인수 보증금(약 1억 ~ 1억 2천만원)을 차감한 금액을 고려하면,

예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 40,000,000원

이 금액을 기준으로, 실제 배당 현황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주의: 본 예상 입찰가는 인수 보증금 1억 2천만원을 낙찰자가 상당 부분(약 1억 ~ 9천만원) 부담한다고 가정했을 때의 산정이며, 실제 배당액에 따라 총 매수 비용은 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.