나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508997 [1] 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""인천동방초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 본건과 동유형의 상업용빌딩 및 업무시설, 마트, 근린생활시설 등이 혼재하는
역세권을 중심으로 성숙중인 중심상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 인천논현
역)이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 101호외 2개호로서,
(사용승인일: 2017.01.24)
외벽: 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감 등,
바닥: 타일 및 인조석물갈기 마감 등,
창호: 샤시창호임.

이용상태

본건은(1~3) 내부벽체없이 일단의 근린생활시설로(양계장집 아들) 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차장시설
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한
구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 상대보호구역(문의: 인천동부
교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대미상임.
② 본건은(1~3) 내부 벽체 구분없이 일괄하여 이용중인 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각
본건(물건1~3)은 내부벽체없이 일단의 근린생활시설(양계장집 아들)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508997 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 1층 101호

건물명: 아라트라움

용도: 근린상가

감정가: 1,710,000,000원

토지면적: 25.50㎡ (약 7.71평)

토지지분: 25.5㎡ (약 7.71평)

건물면적: 134.75㎡ (약 40.76평)

건물지분: 134.75㎡ (약 40.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2017년 1월 24일

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 15층 건물 내 (총 111개 호실)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천동방초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 동유형의 상업용 빌딩, 업무시설, 마트, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권을 중심으로 성숙 중인 중심상가지대입니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 인천논현역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

수인분당선 인천논현역과의 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

도로상태:

본건 서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1. 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2021.03.12 접수, 금1,380,000,000원)

이 권리보다 선순위의 권리는 없습니다.

등기부 요약:

갑4. 소유권이전3번신탁등기말소 (2021.03.12)

을1. 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2021.03.12) - 말소기준권리

갑5. 임의경매 (인주새마을금고, 2025.05.09) - 말소 예정

등기부채권 총액: 1,380,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 배

보증금: 100,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업일자): 2023-04-24

확정일자: 2023-04-24

배당신고일자: 2025-07-25

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 낙찰 시 보증금 회수가 불확실하며, 배당순위에 따라 결정됩니다.

인수되는 권리:

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주변 환경:

인천동방초등학교 인근의 중심상업지대에 위치하여 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

동일한 유형의 상업용 빌딩, 업무시설, 마트 등이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

주요 시설 접근성:

인천논현역(수인분당선) 및 버스정류장이 인접하여 교통 이용이 편리합니다.

마트, 근린생활시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

교통:

수인분당선 인천논현역을 이용한 시내외 접근성이 우수합니다.

차량 이용 시 주요 도로망 접근이 용이합니다.

편의시설:

단지 내 및 인근에 마트, 상점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육시설:

인천동방초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 구조 및 이용상태:

본건(물건1~3)은 내부 벽체 없이 일단의 근린생활시설(양계장집 아들)로 이용 중입니다.

이는 통일된 공간 활용에 이점을 줄 수 있으나, 개별 호실 분할 및 재임대 시 구조 변경이 필요할 수 있습니다.

주: '양계장집 아들'은 사업자명 또는 특정 용도로 사용되는 명칭으로 추정되며, 실제 업종 및 영업 형태는 별도 확인이 필요합니다.

임대 현황:

본 건의 전체적인 임대 현황 및 총 임대 수입은 미상입니다. (물건명세서 참고사항 ① 임대미상임)

이는 향후 임대 수익 예측 및 권리 분석 시 중요한 변수가 될 수 있습니다.

특정 임차인(배 )은 대항력이 없으나, 보증금 회수 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획 제한:

가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 특정 업종 영위 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지도 및 공개된 정보 검색 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동의 역세권 중심상가지대에 위치한 대형 근린상가입니다.

134. 75㎡(약 40.76평)의 넓은 면적과 15층 건물 내 1층에 위치한 점은 활용도를 높입니다.

하지만 내부 벽체 없이 여러 호실(101호, 407호, 1102호, 1103호 등 JSON 정보 기준)이 통합되어 사용되고 있으며, 전체 임대 수입이 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

또한, '양계장집 아들'이라는 독특한 사업자(또는 사용 명칭)는 실제 업종 파악 및 향후 활용 방안 수립 시 추가적인 조사가 필요합니다.

현재까지 파악된 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 낙찰 시 깨끗한 권리 상태로 인수 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 역세권 중심상가지대로서 유동인구 및 배후수요 확보가 용이합니다.

* 넓은 면적: 134.75㎡(약 40.76평)의 넓은 공간으로 대형 평수 상가 임대 또는 다양한 업종으로의 전환이 가능합니다.

* 성숙 중인 상권: 지속적인 발전 가능성을 가진 지역으로, 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 구조적 이점: 내부 벽체 없이 일체로 활용되는 점은 대형 프랜차이즈, 병원, 학원 등 넓은 공간이 필요한 업종에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원이며, 권리 분석상 낙찰 후 추가로 부담해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 현재 상권 시세, 공실률, 임대료 수준, 예상 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

본 보고서에서는 해당 정보가 부족하여 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

향후 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.