나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1716 [1] 경기도 가평군 가평읍 달전리 91-1 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 달전리 소재 ""남이섬가평선착장"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 음식점, 일반 점포, 펜션, 단독주택 등이 혼재하는 상가지대로서 제반 주위환경은
무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 3층 중 1층 117호로서
외벽: 강화유리, 징크판넬, 석재 등 마감.
내벽: 강화유리 마감.
창호: 일루미늄 샤시 창호임.

이용상태

근린생활시설이며, 현황 공실임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 지하주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 인접지와 등고평탄한 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 사육제한), 자연보전권역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역),
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07).
기호 2 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 사육제한), 자연보전권역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역),
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07),[추가기재사항]건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호 3 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 자연보전
권역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
(2022-03-07).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: 118호와 사이에 경계벽이 없는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경1716 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 등기부상 총 채권액: 9,532,000,000원

1.1. 물건 현황

* 소재지: 경기도 가평군 가평읍 달전리 91-1 (도로명: 경기도 가평군 북한강변로 1076)

* 구분: 집합건물 (근린상가)

* 건물 정보: 3층 중 1층 117호, 일반철골구조 및 철근콘크리트구조

* 건축물 용도: 제2종근린생활시설

* 준공일: 2016년 7월 14일

* 현황: 공실

* 특이사항: 118호와 사이에 경계벽이 없는 상태임.

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 395,000,000원

* 토지 면적: 81.62㎡ (약 24.69평)

* 건물 면적: 54.40㎡ (약 16.46평)

* 토지 지분: 81.625㎡

* 건물 지분: 54.4㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 가평군 가평읍 달전리 소재 "남이섬가평선착장" 북측 인근에 위치함.

* 주위는 음식점, 일반 점포, 펜션, 단독주택 등이 혼재하는 상가지대로 형성되어 있음.

* 제반 주위환경은 무난한 편으로 평가됨.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 판단됨.

2.3. 인접 도로

* 본건 건물은 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 북측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2017년 7월 28일자 하나은행 근저당 (을3)

* 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, "지상권"은 예외적으로 인수될 수 있음을 유의해야 함.

* 소유권은 로이홀딩스주식회사에서 김진영으로 이전되었음.

* 다수의 근저당 및 압류 등기가 존재하였으나, 모두 말소 예정임.

3.2. 인수 권리

* 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 다만, 등기부상 나타나지 않는 유치권, 법정지상권 등의 권리가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 철저한 현장 조사가 필요함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 임대차 관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본 건은 현황 공실 상태로, 별도의 임차인이 존재하지 않을 가능성이 높으나, 임대차 관계가 미상인 경우 추가적인 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

* 본 건은 제2종 근린생활시설로 활용 가능한 상가임.

* 현재 공실 상태이므로, 인수 후 즉시 임대 운영 또는 자가 사용이 가능함.

4.2. 주변 상권

* 남이섬 선착장 인근에 위치하여 관광객 유동인구의 영향을 받을 수 있는 상권임.

* 주변에는 음식점, 일반 점포, 펜션 등이 밀집해 있어 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 다양한 업종의 영업이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 상업 시설이 혼재되어 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 인근 버스정류장을 통해 가평읍내의 주요 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 기타 시설

* 주변에 펜션, 단독주택 등이 있어 상업 기능과 주거 기능이 복합된 지역임.

* 외부 조사 결과, 가평군청, 가평경찰서 등 공공기관이 차량 10분 내외 거리에 위치함. 대형 마트, 병원 등은 가평읍 중심으로 이동해야 함.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 본 건은 하나은행의 임의경매로 진행되므로, 채권자들의 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부상 명시되지 않은 권리(유치권, 법정지상권 등)의 존재 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 물건 관련 리스크

* 118호와 경계벽이 없는 상태로, 이는 향후 임대 시 칸막이 설치 등 추가적인 내부 공사 비용이 발생할 수 있음을 의미함.

* 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 시설 개선 투자가 필요할 수 있음.

6.3. 지역 규제

* 본 건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 가평군 가평읍의 관광 명소 인근에 위치한 제2종 근린생활시설 상가임.

* 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 가능하며, 현재 공실 상태로 즉시 활용이 가능함.

* 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 118호와의 경계벽 부재 및 지역 규제 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 요소임.

* 향후 임대 수익 및 시세 차익을 목표로 한다면, 주변 시세 및 투자 가치에 대한 면밀한 분석이 필요함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 남이섬 선착장 인근으로 높은 유동인구 기대.

* 즉시 활용 가능: 현재 공실 상태로 빠른 임대 또는 자가 사용 가능.

* 용도 다변성: 제2종 근린생활시설로 다양한 업종에 대한 영업 잠재력 보유.

* 경매 통한 취득 기회: 권리관계 정리 후 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 395,000,000원

* 낙찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 예상 임대 수익률, 명도 저항 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 본 건은 인수할 보증금이 없으며, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준, 즉 약 316,000,000원 ~ 355,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 결정은 심층적인 시장 분석과 현장 조사를 기반으로 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.