나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1056 [1] 인천광역시 동구 만석동 43-79 만석3차아파트 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

동구 만석동 소재 ""만석부두"" 동측인근에 위치하는 아파트 ""만석3차아파트"" 내 제4층 제405호로서 인근은 공장, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 공업지대임.

교통상황

경인전철 ""인천역""이 남측 근거리에 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 지하1층 지상5층 아파트 내 제4층 제405호로서

외멱 : 콘크리트 위 페인팅 마감
창호 : 프라스틱 및 알미늄 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

건축물 관련도면이 부재하여 건물표지 및 인근 탐문에 의하여 평가대상 확정함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1056 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 동구 만석동 43-79 만석3차아파트 4층 405호

용도: 아파트

건물 총 층수: 5층 (지하 1층 포함)

해당 층수: 4층

2.3. 면적

토지면적: 42.56㎡ (약 12.87평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 42.19㎡ (약 12.76평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 42.563㎡

건물지분: 42.19㎡

2.4. 평가 현황

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 동구 만석동에 소재하며, "만석부두" 동측 인근에 위치한 "만석3차아파트" 내 제4층 제405호입니다. 주위 환경은 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일부 공업 지대 특성이 있습니다.

3.2. 교통 상황

경인전철 "인천역"이 남측에 근거리에 위치하며, 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 내에 속해 있습니다.

3.4. 인접 도로 상태

남측으로 광로에 접해 있습니다.

3.5. 주변 환경 및 혐오시설 가능성

만석동 일대는 과거 공업 지역으로 많은 공장들이 밀집해 있었으며, 현재도 SK이노베이션, 동국제강, 현대제철, 한화 글로벌부문 등의 대기업 공장이 위치해 있습니다. 또한, 과거 산업화 과정에서 조선소, 목재공장, 창고 등이 다수 자리 잡았습니다. 지역 개발 계획을 통해 일부 공장 부지가 주거 복합 공간으로 전환되는 움직임도 있으나, 여전히 공업 지역의 특성이 남아 있습니다.

현재 주변에 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 하수처리장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 공업 지역 특성상 대기오염이나 소음, 악취 등 환경적 요인에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

등기부등본 상 소유권 변동 내역과 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 확인됩니다.

* 소유권 이전 (갑구 2): 2013-04-10 김영훈

* 소유권 이전 (갑구 9): 2023-05-08 김영길 (매매)

* 근저당 (을구 7): 하나은행, 2023-05-08, 69,300,000원 (말소기준권리)

* 가압류 (갑구 11): 하나은행, 2025-04-07, 10,603,223원 (인천지방법원 2025카단103669)

* 임의경매 (갑구 12): 하나은행, 2025-05-01, 66,577,222원 (인천지방법원 2025타경1056)

4.2. 총 채무액

등기부채권 총액은 79,903,223원 (근저당 69,300,000원 + 가압류 10,603,223원)으로 파악됩니다. 본 경매 개시 결정에 따른 채무액은 66,577,222원입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

인근에 공장, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 가능한 인천역 인근 지역의 상권과 연계될 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 접근성

* 교통: 경인전철 인천역 인접, 시내버스정류장 근접

* 주거 환경: 아파트 단지 내 위치

7. 잠재적 리스크

7.1. 미확인 임대차 관계

임대차 관계가 미상으로, 보증금 및 차임 정보가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 명도 비용이나 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

7.2. 공부와의 차이

건축물 관련 도면이 부재하여 건물 표지 및 인근 탐문을 통해 평가 대상 건물을 확정했습니다. 이는 실제 현황과 공부상 내용에 차이가 있을 가능성을 내포합니다.

7.3. 공업지역의 특성

주변에 공장들이 혼재되어 있어, 소음, 분진, 악취 등 공업 지역의 특성으로 인한 생활 불편이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 동구 만석동에 위치한 아파트 경매 건입니다. 인천역과 인접하여 교통 접근성은 양호한 편이나, 주변에 공장 등이 혼재된 공업 지역의 특성을 가지고 있습니다. 권리관계는 근저당, 가압류, 임의경매 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이며 공부상 건축물 도면이 부재하는 등 확인이 필요한 부분이 존재합니다. 공업 지역이라는 점은 주거 환경에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

9. 투자 포인트

* 교통 요지: 인천역이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 개발 잠재력: 만석동 일대가 노후 산업 공간에서 주거 복합 공간으로 개발되는 계획이 진행 중입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 100,000,000원

토지/건물 지분 면적이 약 12.8평 (42.56㎡) 규모의 아파트로, 최근 실거래가 정보에 따르면 15평형(약 49.5㎡)이 8.3천만원 수준에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 42㎡ 면적의 실거래가 정보도 있으나 구체적인 가격 정보는 검색 결과에서 확인할 수 없었습니다.

본 건은 감정가가 1억원이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 시세 및 물건의 특성을 고려하여, 감정가의 80%~90% 수준에서 80,000,000원 ~ 90,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 임대차 조사 등을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.