나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509119 [1] 인천광역시 연수구 송도동 315-1 송도에스케이뷰 109동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""인천은송초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 40층건내 제17층 제1701호로서
외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
창호는 하이샷시 창호 마감.

이용상태

본건은 아파트로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 대로1류(폭 35m~40m)(대1-송1)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-13)(중1-송2)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-12-12)<철도안전법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사 시 거주인 및 이해관계인의 부재등으로 인하여 내부상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하여 감정평가하였으며, 경매 진행시 반드시 내부확인을 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경509119 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 315-1 송도에스케이뷰 109동 17층1701호

용도: 아파트

감정가: 722,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.49㎡ (약 15.0평)

토지지분: 49.4864㎡ (약 15.0평)

건물면적: 84.69㎡ (약 25.6평)

건물지분: 84.6932㎡ (약 25.6평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항:

주의사항: 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인의 부재로 내부 상태를 확인하지 못함. 경매 진행 시 반드시 내부 확인 필요.

특수물건정보:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, "인천은송초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대단위 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 07월 29일 접수된 강진군수산업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 을3 근저당권 (강진군수산업협동조합, 792,000,000원)

* 갑10 압류 (연수구)

* 갑11 임의경매 (강진군수산업협동조합, 669,128,272원)

이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 본 경매 사건에 포함되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

별도로 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없어 권리상 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2019-10-29)

* 등기부채권 총액: 792,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

송도동은 송도국제도시의 일부로, 계획적인 도시 개발을 통해 다양한 생활 인프라가 구축되어 있습니다. 대규모 주거 단지와 함께 상업, 교육, 문화 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육 시설: 인천은송초등학교 인근

* 편의 시설: 대단위 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설, 현대프리미엄아울렛 송도점, 트리플 스트리트 등이 인접해 있습니다.

* 공원/녹지: 센트럴파크, 미추홀공원 등 도시 내 공원이 잘 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 40층 건물 내 17층 1701호

* 준공일: 2019년 07월 09일 (사용승인일)

* 면적: 전용면적 84.69㎡ (약 25.6평)

* 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 2,823대 주차 가능 (지하 2,802대, 지상 21대) [cite: Building total parking count from JSON: 2823].

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 송도 SK VIEW 아파트

* 총 세대수: 2,100세대

* 총 동수: 11동

* 최고층: 40층 (109동 기준)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 54대) 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가는 유사 물건의 통상적인 상태를 기준으로 하였으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다. 경매 진행 전 반드시 내부 상태를 확인하여 수리비 등 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 공유수면준공매립지: 2011년 준공 후 10년간 매립 목적 변경 제한이 있었으나, 현재는 제한 기간이 만료되었습니다.

* 기타: 준주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등에 해당합니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 관련)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건과 인접한 대규모 혐오시설(쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)의 직접적인 설치나 운영에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 송도국제도시의 과거 개발 과정에서 혐오시설 입지에 대한 주민 민원이 있었던 사례가 있습니다. 따라서 해당 부분에 대한 추가적인 심층 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

송도 SK VIEW 아파트는 2019년 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 송도국제도시 내 우수한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 인천은송초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호하며, 센트럴파크와 같은 녹지 공간 및 다양한 상업 시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다. 교통 여건 또한 편리합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 내부 상태 미확인이라는 점이 유일한 리스크 요인이지만, 이를 감안하더라도 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시 내 신축 아파트: 높은 주거 선호도와 미래 가치 상승 잠재력.

* 안정적인 권리관계: 인수할 권리 및 채무가 없어 안전한 거래 가능.

* 뛰어난 생활 인프라: 교육, 교통, 문화, 상업 시설 접근성 우수.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가를 고려할 때 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사한 면적의 송도 SK VIEW 아파트 17층 물건이 2026년 6월 3일에 730,000,000원에 거래되었습니다 [cite: JSON Data analysis]. 2026년 6월 6일에는 11층 물건이 710,000,000원에, 6월 3일에는 38층 물건이 723,000,000원에 각각 거래되었습니다. 현재 본건의 감정가는 722,000,000원으로, 최근 17층 실거래가(730,000,000원)와 비교했을 때 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 730,000,000원을 기준으로, 경매 특성 및 시장 상황을 고려할 때 710,000,000원 ~ 725,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 면밀히 확인하고, 예상되는 수리 비용 등을 종합적으로 산정한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수할 임차인 보증금이 없으므로, 제시된 입찰가 범위는 권리상의 추가 부담이 없는 상태를 기준으로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.