나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1067 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '용정초등학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은
아파트, 다세대주택 및 단독주택 등이 소재합니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

형태 및 이용상태

정방형 유사토지를 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

서측으로 세로(불) 도로를 통하여 출입가능하며, 동측으로 현황 세로(불) 도로를 통하여서
출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.
07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

별첨 '건물개황도' 를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

흙블럭조 세멘와즙 단층건으로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

이용상태

'주택'입니다.

설비내역

기본 위생설비, 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 물건 2-1~2-4 포함 매각.
- 제시외 물건의 면적은 개략적 실측면적으로 감정평가함.
- 제시외 물건의 일부가 남서측 일부 인접 필지를 침범하고 있는지 여부는 별도 정밀 지적측량이 요구된다는 감정평가보고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1067 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-60 (도로명: 인천광역시 미추홀구 장천로94번길 33-76)

용도: 단독주택

감정가: 256,536,800원

토지면적: 145.00㎡ (약 43.86평)

건물면적: 58.51㎡ (약 17.70평)

건물 제시외면적: 59.20㎡ (약 17.91평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OO

1.2. 토지 및 건물 상세 정보

토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

토지 형태: 정방형 유사 토지

건물 구조: 흙블럭조 세멘와즙 단층건

건물 이용 상태: 주택

건물 준공 연도: 1969년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '용정초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 서측 및 동측으로 세로(불) 도로를 통해 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

* 등기부상 채권 총액: 96,000,000원 (남인천농업협동조합 근저당)

* 말소기준권리: 2018년 10월 10일 남인천농업협동조합 근저당 (을3)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당, 강제경매 등 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 정옥순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 관계로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 준주거지역에 속해 있으며, 주변에 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

* 소규모 상가나 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 인근 지역은 재개발 및 도시 정비 사업이 진행되거나 논의되는 지역이 있어, 향후 상권 변화 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 용정초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있어 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 지역 내 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1969년에 사용 승인된 건물로, 건축된 지 50년 이상 경과하여 노후도가 높습니다. 흙블럭조 구조는 단열, 방수 등 유지보수 측면에서 추가적인 관리가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 관련: 본건은 건물 제시외 물건(2-1~2-4)을 포함하여 일괄 매각됩니다. 제시외 물건의 면적은 개략적 실측 면적으로 평가되었으며, 일부가 남서측 인접 필지를 침범하고 있는지 여부는 별도 정밀 지적 측량이 필요합니다. 이는 향후 법적 분쟁이나 명도 과정에서 문제가 될 소지가 있습니다.

* 지역 환경: 과거 숭의동 일대는 '옐로하우스'라는 성매매 집결지가 있었으며, 현재 해당 지역은 재개발이 진행되거나 완료되었습니다. 과거의 이력으로 인해 지역 이미지가 개선되지 않았을 가능성이 있으며, 최근에는 장례식장 신증축 관련 주민 반발이 있는 등 지역 환경 변화에 대한 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 감정가는 2억 5천여만 원입니다. 건축된 지 오래된 단독주택이지만, 145㎡의 토지 면적을 활용할 수 있다는 점이 강점입니다. 그러나 노후된 건물 상태와 제시외 건물 관련 법적 측량 필요성, 그리고 과거 지역의 특수성으로 인한 환경적 요인 등을 신중하게 고려해야 합니다. 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 신축 증축 또는 재건축 가능성.

* 숭의동 일대의 도시 재생 및 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 인천항 및 주요 산업단지 접근성이 좋아 임대 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 256,536,800원입니다. 유사한 면적의 다세대 주택의 최근 매매 사례를 보면, 평당 매매가가 상이하게 나타나고 있으나, 본건은 단독주택으로 토지 가치가 중요하게 반영될 것으로 보입니다.

건물의 노후도와 제시외 건물 관련 리스크를 고려하고, 보수적인 접근 시에는 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 205,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.