나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509106 [1] 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 이동 21층2101호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천송도소방서 서측 인근에 위치하는 송도비알씨
스마트밸리지식산업센터 이동 2101호외 2개호로서 주위는 지식산업센터, 공장, 업무시설
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 23층 건물내 21층 2101호, 2102호와
22층 2207호로서
외벽: 복합판넬, 석재붙임 등,
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공장임.

설비내역

공동위생설비, 승강기(승용,화물용), 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공장 및 지원시설(근린생활시설)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 4면이 광대로 내지 중로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012.2.27), 제1종지구단위계획구역(2011-12-05)(첨단산업클러스터(B)), 광로3류
(폭40m~50m)(2013-07-15)(접합), 대로2류(폭30m~35m)(2012-02-27)(접합), 대로3류(폭25m~
30m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 경제자유구역{경제자유구역의 지정 및 운영에 관한
특별법}, 성장관리권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

본건은 현장조사시 폐문상태로 내부확인을 하지 못한 상태로 기호1(2101호)과 기호2(2102호)
는 입주자 안내 게시판에 K VISION으로 게시되어 있고, 기호3은(2207호), 2208호와 같이
(주)케이템으로 게시되어 있어 내부 경계벽의 존재여부는 확인이 되지 않은 상태로 건축물
대장상 도면을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공장(지식산업센터)으로 이용중임
2. 입주자 안내 게시판에 K VISION으로
게시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509106 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 이동 21층2101호 (도로명 주소: 인천광역시 연수구 송도미래로 30)

건물명: 송도 비알씨 스마트밸리 지식산업센터

용도: 공장 (지식산업센터, 제1종근린생활시설)

감정가: 396,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사

1.2. 면적

토지면적: 55.89㎡ (약 16.91평)

건물면적: 137.56㎡ (약 41.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

유동화물건

공장(지식산업센터)으로 이용중

입주자 안내 게시판에 K VISION으로 게시되어 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재하며, 인천송도소방서 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다수의 지식산업센터, 공장, 업무시설 등이 밀집해 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건이 접하고 있는 도로는 광대로 및 중로폭의 포장도로로 차량 통행이 원활합니다.

인천지하철 1호선 국제업무지구역, 인천대입구역 등과 인접하며, 주변 버스 노선이 발달하여 교통이 편리합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 정방형의 토지로서 공장 및 지원시설(근린생활시설)의 부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 23층 건물 중 21층에 위치합니다.

건물 외벽은 복합판넬 및 석재로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호입니다.

건물은 공동위생설비, 승강기(승용, 화물용), 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(첨단산업클러스터(B))으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 중로에 접해 있습니다.

경제자유구역 및 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

본건 경매의 말소기준권리는 2018년 8월 24일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3)입니다.

접수된 모든 권리(신탁등기말소, 소유권이전, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,091,159,818원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재하는지 확인이 필요합니다. 인수 보증금이 없더라도, 알려지지 않은 임차인의 권리 관계는 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 사업체 현황

본건이 위치한 송도동은 인천의 대표적인 경제자유구역으로, 다수의 첨단 산업단지와 업무시설이 밀집해 있습니다.

송도 비알씨 스마트밸리 지식산업센터는 다양한 규모의 기업들이 입주해 있으며, 관련 지원시설 및 근린생활시설도 함께 운영되고 있어 산업 활동 및 비즈니스 지원 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

인천 송도 국제도시는 첨단 산업 및 R&D 시설 집적을 목표로 조성되었으며, 관련 기업 및 지원 시설이 풍부하여 비즈니스 네트워킹에 유리한 환경입니다.

4.2. 주변 시설

인천송도소방서가 인근에 위치하고 있어 공공 안전 시설 접근성이 좋습니다.

주변에 다른 지식산업센터와 업무시설이 밀집해 있어 관련 비즈니스 활동에 유리한 환경입니다.

대규모 상업 시설인 트리플스트리트, 현대프리미엄아울렛이 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

트리플스트리트, NC큐브 커낼워크 등 쇼핑 및 여가 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

쇼핑, 음식, 엔터테인먼트를 한곳에서 즐길 수 있는 트리플스트리트와 같은 복합 문화/상업 공간이 가까이 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 다수의 국제학교(예: 채드윅 국제학교)가 있어 교육 환경이 우수합니다.

가톨릭대학교 인천성모병원 송도병원(공사 중) 등이 예정되어 있으며, 현재도 비교적 가까운 거리에 종합병원이 있습니다.

5.3. 문화 및 여가시설

송도 센트럴파크 등 녹지 공간이 가까워 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

송도한옥마을, 트라이보울 등 다양한 문화시설도 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 내부 확인 불가

본건은 현장 조사 시 폐문 상태로 내부를 직접 확인할 수 없었습니다.

기호1(2101호)과 기호2(2102호)가 입주자 안내 게시판에 'K VISION'으로 게시되어 있어, 실제 내부 경계벽의 존재 여부 및 정확한 이용 상태 파악이 어렵습니다.

내부 확인을 하지 못한 채 건축물대장상 도면을 기준으로 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 보증금 및 차임은 얼마인지 정확히 파악되지 않았습니다.

대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 소유권 이전 및 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

이로 인해 향후 관리 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 혐오시설 관련

송도국제도시 개발 계획상 혐오시설이 포함될 가능성은 낮으며, 본건 소재지 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 과거 LNG기지 증설, 수도권 쓰레기매립지 문제 등과 관련하여 혐오시설 유치 논란이 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 송도 국제도시 내 지식산업센터로, 우수한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다.

다수의 산업시설 및 업무시설이 밀집한 지역에 위치하여 관련 비즈니스 활동에 유리한 환경입니다.

건축물대장상 공장 용도로 이용 중이며, 21층에 위치하여 조망이나 일조권 등에서 장점을 가질 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 하에 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

다만, 내부 확인 불가, 임대 관계 미상, 유동화 물건이라는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 현장 재확인 및 면밀한 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 송도 국제도시의 우수한 입지 및 미래 가치

* 지식산업센터 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대

* 잘 갖추어진 교통 및 생활 편의 인프라

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상으로 권리 관계가 비교적 명확

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 시세차익 가능성 (추후 시세 조사 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 396,000,000원입니다.

현재 파악된 권리 관계 상 인수할 임차 보증금은 없으며, 등기부상 채권 총액은 약 10.9억원에 달합니다.

건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했고, 임대 관계가 미상인 점, 유동화 물건이라는 특수성을 고려해야 합니다.

통상적으로 지식산업센터의 경우, 실제 임대 수익률 및 공실률, 향후 개발 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가가 결정됩니다.

최근 유사 물건의 실거래가 및 유사 지식산업센터의 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

보수적인 접근을 가정하여, 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 철저한 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 잠정적으로 277,200,000원 ~ 316,800,000원 범위에서 검토를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.