나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508990 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 406 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1, 4, 7, 8은 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 소재 ""강화일반산업단지"" 북동
측 인근에 위치하며,주위는 답 등의 농경지 및 일부 공장 등으로 이용하는 지역으로 제반
주위환경은 무난한 편이고, 기호 2는 인천광역시 강화군 선원면 지산리 소재
'지산리마을회관'동측 인근에 위치하며 주위는 농가주택, 로변을 따라서 상업용 건물 등이
소재하는 지역 으로 제반주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
대중교통여건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지 : 세장형 평지의 토지로서 '나지(전 등)'으로 이용 중임.
기호(2) 토지 : 대체로 세장 평지의 토지로서 상업용으로 이용 중임.
기호(4) 토지 : 세장형 평지의 토지로서 건부지로 이용 중임.
기호(7) 토지 : 세장형 평지의 토지로서 나지로 이용 중임.
기호(8) 토지 : 세장형 평지의 토지로서 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 (1) : 지적도 상 '맹지'임.
기호 (2) : 본건 남측으로 소로한면의 포장도로와 접함.
기호 (4) : 본건 서측으로 세로가의 포장도로와 접함.
기호 (7) : 본건 남측으로 세로가의 포장도로와 접함.
기호 (8) : 본건 남서측으로 세로가의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(사적_강화외성(통합고시))<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역(한강수계 폐기물매립시설설치제한지역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및
조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사
시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.
※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급
받아 확인하시기 바랍니다.
기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)) 가축
사육 제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화 환경보존지역(사적제259호(강화선원사지))<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>, 성장 관리권역<수도권정비계획법> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의
보호), 매장 문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호),
시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을
반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용
토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.
기호(4), (7),(8) : 각 필지 동일
농림지역 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업
진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(사적_강화외성(통합고시))<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
(한강수계 폐기물매립시설설치제한지역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요향표' 등 참조(지적도 및 건물개황도참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(3) 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 근린생활시설로서
(사용승인일자:1998.10.02),
외벽: 벽돌조 치장쌍기마감 등,
내벽: 벽지도배 등,
창호: 샷시 마감등.
본건 기호(5) 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층 제2종근린생활시설로서
(사용승인일자:2020.01.14, 증측일자 :2023.11.),
외벽, 내벽: 판넬마감 등,
창호: 샷시 마감등.
본건 기호(6) 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층 동식물관련시설로서
(사용승인일자:2020.12.10),
외벽, 내벽: 판넬마감 등,
창호: 샷시 마감등.

이용상태

본건 기호(3) : 근린생활시설(음식점)로 이용 중임.
본건 기호(5) : 근린생활시설로 이용 중임.
본건 기호(6) : 동식물관련시설 등으로 이용 중임.

설비내역

본건 기호(3) : 난방설비, 위생설비, 급, 배수설비 등이 되어 있음.
본건 기호(5) : 위생설비, 급, 배수설비 등이 되어 있음.
본건 기호(6) : 위생설비, 급, 배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재해 있으며 ""지적도 및 건물개황도"", ""건물개황도"", ""사진용지""참조바람.

공부와의 차이

본건 기호 6은 일반건축물대장 및 현황은 지번은 월곳리 406-6이나 귀제시목록 및 등기사항
전부증명서 상에는 월곳리 406으로 등재되어 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. (기호1)토지는 맹지임.
3.(기호6)건물은 일반건축물대장 및 현황상 월곳리 406-6이나 등기사항전부증명서상 월곳리 406으로 등재되어 있음(406토지 분할로 406-5,406-6,으로 변경되었으나 등기사항전부증명서상 변경되어있지 않음)
4. (기호6) 등기사항전부증명서상 406(일반건축물대장 및 현황은 406-6)건물에 부합물인 제시외 건물(㉤)은 감정평가에 포함(감정평가서 참조)
5. 현황조사서 4페이지 (기호1)부동산의 점유관계중 기타 목록6(기호6)의 건물의 토지임은 등기사항전부증명서 내용으로 착오기재됨(기호6)은 등기사항전부증명서상 406(일반건축물대장 및 현황은 406-6임(감정평가서 참조)
6. 토지 일부에 수목(정원수 등)이 있으나 매각대상에 포함.
7. 본건 건물에 설치된 부합물 중 계단(철골조 등)은 별도로 평가하지 않고 본건물의 감정평가에 포함하였음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508990 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (경매개시): 소래신용협동조합

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 강화군 강화군 강화읍 월곳리 406

* 용도: 동물 및 식물 관련시설 (주요 건물 용도), 근린생활시설

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 865,815,150원

* 토지 면적: 1824.00㎡ (약 551.83평)

* 건물 면적: 512.65㎡ (약 155.07평)

* 제시외 건물 면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

* 총 건물 면적 (제시외 포함): 521.65㎡ (약 157.79평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 소재 "강화일반산업단지" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 답 등의 농경지와 일부 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 토지 이용 현황

* 본건은 여러 필지의 토지로 구성되어 있으며, 일부 토지는 '나지' 또는 '전'으로 이용 중이고, 일부는 건부지로 이용되고 있습니다.

* 해당 토지들은 대체로 세장형 평지 형태입니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건 토지 중 (기호1)은 지적도상 '맹지'로 차량으로 직접 접근이 어려운 상태입니다.

* 일부 필지는 남측 또는 서측으로 소로 또는 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

* 말소기준권리는 2021년 6월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을13)입니다.

* 본 매각으로 인해 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-12-05, 배당신고일자 2025-08-01, 대항력 없음.

* 임차인 조 : 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입/사업일자 2024-12-20, 배당신고일자 2025-08-01, 대항력 없음.

* 임차인 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-02-05, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

3.3. 인수 및 말소 권리 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

* 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 강화일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변은 농경지, 공장, 그리고 일부 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 예상 수요

* 산업단지 종사자 및 관련 업체를 대상으로 한 시설 운영이 가능할 수 있습니다.

* 동물 및 식물 관련 시설로서의 특화된 용도에 따른 수요 또한 고려할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

* 해당 물건지에 직접적으로 인접한 상세 생활 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

* 강화읍 소재지 또는 인근 마을의 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

* 본건 건물 중 일부는 근린생활시설(음식점 등)로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 맹지 포함: (기호1) 토지는 맹지이므로 차량 접근 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역(강화외성), (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역 등 다양한 법적 규제가 존재합니다. 특히 문화재 관련 규제는 인허가 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 건물 관련 리스크

* 공부와의 차이: (기호6) 건물은 일반건축물대장 및 현황상 지번이 월곳리 406-6이나, 등기사항전부증명서상에는 월곳리 406으로 등재되어 있어 혼란의 소지가 있습니다.

* 점유 관계 착오: 현황조사서의 점유 관계 내용 중 등기사항전부증명서 내용과의 착오 기재 가능성이 언급되어 있습니다.

6.3. 법규 및 규제 리스크

* 문화재보호 구역: 사적지 인근으로 건축 등 개발 행위 시 문화재 관련 법규 적용 및 제한을 받을 수 있습니다.

* 성장관리권역: 수도권정비계획법상 성장관리권역에 해당하여 개발 행위 시 관련 규정을 따라야 합니다.

6.4. 기타 리스크

* 주변 환경: 농경지, 공장 등이 혼재한 지역으로, 향후 개발 가능성 및 주변 환경 변화에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 강화일반산업단지 인근에 자리하고 있어 산업 연관 수요를 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 것이 소멸되어 비교적 명확한 편입니다. 그러나 맹지 포함, 건물 주소 불일치, 다양한 토지 이용 제한 사항, 문화재 보호 구역 지정 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 심층적으로 분석해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 강화일반산업단지 인접으로 인한 배후 수요 확보 가능성.

* 동물 및 식물 관련 시설 용도로 활용 시 특화된 사업 기회.

* 토지 및 건물을 일괄 매각받아 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 명도 및 법적 절차 진행 시 복잡성이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 경매 물건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 예상 입찰가는 감정가 865,815,150원을 기준으로 하되, 맹지, 공부와의 차이, 토지 이용 제한 등 본 물건이 가진 리스크 요인과 지역 시장 상황, 향후 예상되는 수익성을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 관련 법규 및 시장 동향에 대한 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.