나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508951 [1] 인천광역시 서구 석남동 529-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.05.21

건물감정평가요항표

건물의 구조

ㅁ 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층 건물로서
외부마감: 적벽돌 마감
내부마감: 벽지, 타일, 목재 등 마감
창호마감: 알미늄 새시 등

이용상태

ㅁ1,2층 및 지하층 모두 주택으로 사용중임(건물개황도 및 사진 참조)

설비내역

ㅁ 위생 및 급배수설비,도시가스설비, 개별난방설비

부합물 및 종물

ㅁ 후첨 건물개황도 및 사진 참조

공부와의 차이

ㅁ 건축물대장상 지하층 용도는 대피소이나 현황은 주택임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅁ 임대내역 : 미상

물건 비고

. 제시외 건물 포함
건축물대장상 지하층 용도는 대피소이나 현황은 주택임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508951 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 석남동 529-19

용도: 단독주택

감정가: 62,000,120원

매각대상: 건물만 매각

1.3. 건물 상세

건물 총면적: 229.06㎡ (약 69.33평)

건물 제시외 면적: 15.40㎡ (약 4.66평)

총 건물 연면적: 244.46㎡ (약 74.00평)

건축년도: 1988년

구조: 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층 건물

이용상태: 1,2층 및 지하층 모두 주택으로 사용 중 (지하층은 건축물대장상 대피소이나 현황 주택)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비

1.4. 토지 현황

토지 면적: 0.00㎡

토지 지분: 0㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각물건에 토지 소유권은 포함되지 않으며, 건물만 매각 대상임.

2. 입지조건

2.1. 교통

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

2.2. 주변 환경

주변에 주거 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설 및 상업시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

2.3. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 강 (강옥자)

전입일자: 2023-08-16

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액 미상, 대항력 있음. 주의 요망.

* 설 (설순환)

전입일자: 2013-08-05

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액 미상, 대항력 있음. 주의 요망.

* 최 (최주열)

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

배당신고일자: 2025-05-27

대항력: 없음

비고:

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 롯데카드 가압류 (접수일자: 2024-08-29)

총 권리 금액: 21,368,689원 (롯데카드, 현대캐피탈)

3.3. 인수 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 연립/다세대 주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 한빛빌라 (1992년식, 40.98㎡): 2026년 1월 매매가 7,700만원

* 경성빌라가동 (1992년식, 38.97㎡): 2026년 1월 매매가 10,000만원

* 대명그린빌 (2011년식, 47.76㎡): 2026년 1월 매매가 10,500만원

이는 전용면적 기준 평당 약 621만원에서 847만원 수준입니다.

4.2. 시세 비교 분석

본건은 단독주택으로 총 건물 연면적이 약 74평에 달하나, 감정가는 62,000,120원으로, 평당 약 89.5만원 수준입니다. 이는 제공된 주변 다세대/빌라의 단위 면적당 시세보다 현저히 낮은 수준입니다. 이러한 차이는 본건이 토지 지분 없이 건물만 매각되는 점, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과로 판단됩니다. 감정평가는 토지 가치를 제외하고 건물 자체의 가치만을 반영했을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 강옥자, 설순환 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 향후 명도 및 금전적 부담 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 지하층이 건축물대장상 대피소이나 현황은 주택으로 이용 중인 점은 향후 관련 법규 위반 또는 시정 요구 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 토지 지분이 없어 건물만 매각되는 건으로, 건물 소유만으로는 토지 이용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다. 토지 소유주와의 관계 및 토지 이용 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 건물(15.40㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 법적 검토 및 철거/이용 가능 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 단독주택 건물입니다. 총 건물 연면적이 약 74평에 달하지만, 토지 지분이 없어 건물만 매각되는 점, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 미상 등 인수 부담 및 리스크 요인이 다수 존재합니다. 지하층의 현황 이용과 관련된 문제도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 감정가액이 주변 유사 면적의 다세대/빌라 단위 면적당 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있어, 건물 자체의 잠재적 가치는 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고 해결 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 건물 면적 (총 약 74평) 대비 낮은 감정가액 (건물만 매각 시)

* 대항력 있는 임차인 이슈 해결 및 명도 완료 시 추가적인 가치 상승 기대 가능

* 장기적인 관점에서 토지 소유주와의 협상 또는 관련 법규 검토를 통한 건물 활용 방안 모색 가능성

9. 예상 입찰가

75,000,000원

본 물건은 토지 미포함, 대항력 있는 임차인의 보증금/차임 미상, 지하층 용도와 현황 불일치 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 제시된 감정가는 62,000,120원이지만, 건물 면적과 주변 시세를 고려할 때 잠재적 가치는 더 높을 수 있습니다. 그러나 리스크를 감안하여, 감정가를 소폭 상회하는 보수적인 접근이 필요하다고 판단됩니다. 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.