나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508817 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1250 쌍용주안아파트 7동 2층 202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천주안남초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 제7동 제2층 제202호로서,

외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공히 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 30m 내외, 북측으로 노폭 약 25m 내외, 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기호2 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기호3 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기호4 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508817 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1250 쌍용주안아파트 7동 2층 202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 358,000,000원

* 토지 면적: 69.17㎡ (약 20.92평)

* 건물 면적: 128.22㎡ (약 38.78평)

* 전용 면적: 약 83.36 ~ 95.13㎡ (약 25.2 ~ 28.8평)

* 공급 면적: 128.22㎡ (약 38.78평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

* 주의사항: (별도 명시 없음)

* 집합건물 연식: 1984년 준공 (사용승인일 1985.04.20)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 인천주안남초등학교 남서측 인근입니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 대체로 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 편의시설이 갖추어져 있으며, 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 25일 접수된 한국캐피탈주식회사 근저당권 (을14) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을14: 한국캐피탈주식회사 근저당권 (2022.08.25.) - 57,600,000원

* 을16: 이승하 근저당권 (2023.04.18.) - 130,000,000원

* 갑5: 김영준 강제경매 (2025.05.02.) - 240,000,000원 (채권자로서 경매 신청, 매각으로 소멸)

* 갑6: 신용보증기금 가압류 (2025.06.18.) - 49,533,558원 (매각으로 소멸)

* 갑7: 하나캐피탈 가압류 (2025.06.18.) - 30,184,180원 (매각으로 소멸)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수 대상 권리):

* 을18: 김영준 주택임차권

* 보증금: 230,000,000원 (등기부요약 기준)

* 전입일자: 2020년 5월 15일

* 확정일자: 2021년 8월 30일 (등기부요약 기준)

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 특이사항:

* 대항력 있는 임차인 김영준 씨가 존재하며, 보증금 중 일부(230,000,000원)는 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 김길태 씨는 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 2020년 5월 15일로 대항력이 있습니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있어도, 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주거 단지 내 상권: 본건이 속한 쌍용주안아파트 단지 내 및 주변으로 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 인근 도로망을 통한 시내외 접근성이 양호하여, 다양한 상업 시설 이용 및 이동이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 쌍용주안아파트는 총 12층 건물로, 본건은 2층에 위치합니다. 1984년 준공되어 다소 노후되었으나, 꾸준한 관리를 통해 주거 기능을 유지하고 있습니다.

* 주거 편의:

* 전용 면적: 약 83.36 ~ 95.13㎡ (약 25.2 ~ 28.8평)

* 공급 면적: 128.22㎡ (약 38.78평)

* 주차: 총 431대 주차가 가능합니다. (지상 6대, 지하 26대 포함)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 인근 교육 시설: 인천주안남초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 대항력 있는 임차인 김영준 씨의 보증금 230,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 물건명세서 및 등기부등본 상 '인수'로 명시되어 있으나, 임차인 현황 표에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 상반된 정보에 대한 확인이 필수적입니다. 만약 0원이 맞다면 이는 큰 이점이나, '인수' 표기는 230,000,000원 인수 가능성을 강하게 시사합니다.

* 건축 연식: 1984년 준공된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 김길태의 대항력: 보증금 0원, 차임 0원으로 기재된 임차인 김길태 씨의 경우, 대항력은 있으나 인수 보증금 관련 명확성이 부족하여 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 쌍용주안아파트 경매 물건으로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인 김영준 씨의 보증금 230,000,000원 중 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 물건명세서 및 등기부등본 상 '인수'로 명시되어 있음에도 불구하고, 임차인 현황 표의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보는 반드시 추가 확인이 필요합니다. 명확한 확인 후, 해당 인수 보증금을 고려한 총 지출액을 시세와 비교하여 신중한 접근이 요구됩니다. 건물의 노후화 역시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 주안동 지역의 편리한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 인천주안남초등학교가 가까워 어린 자녀를 둔 가정에 유리합니다.

* 잠재적 가치: 임차보증금 인수 후 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다면, 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 인수 금액 및 명도 비용 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 358,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 매물이 2026년 3월 30,000,000원, 2026년 4월 28,300,000원에 거래되었습니다.

그러나 본 건은 매수인이 임차보증금 230,000,000원(김영준)을 인수해야 하므로, 총 지출 예상액은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

이를 고려하여, 총 지출액이 최근 시세인 300,000,000원 수준이 되도록 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 총 지출 예상액: 300,000,000원

* 인수 보증금: 230,000,000원

* 적정 입찰가: 300,000,000원 - 230,000,000원 = 70,000,000원

만약 감정가를 총 지출액 기준으로 삼는다면, 인수 보증금 230,000,000원을 제외한 입찰가는 128,000,000원이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 70,000,000원에서 130,000,000원 사이를 권장합니다. (이는 총 지출액이 300,000,000원에서 360,000,000원 범위가 될 수 있음을 의미합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.