나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71669 [1] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 70-7 이노빌 101동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 ""차산초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 나대지 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 내 제2층 203호로서
외 벽 - 외장벽돌쌓기 등
내 벽 - 벽지 및 타일마감 등
창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실겸 주방, 발코니 등)으로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 주택으로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형인 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 단지내 도로가 개설되어 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71669 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 차산리 70-7 이노빌 101동 2층203호

감정가: 1억 6천만원 (160,000,000원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

토지 면적: 54.89㎡ (약 16.6평)

건물 면적: 50.06㎡ (약 15.1평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 상세 정보

건축년도: 2016년 12월

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

층수: 4층 건물 중 2층

전용 면적: 50.06㎡ (약 15.1평)

대지권 지분: 54.89㎡ (약 16.6평)

이용상태: 방2, 욕실, 거실겸 주방, 발코니 등 다세대주택으로 이용중

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 "차산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 본건과 유사한 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 나대지 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류소가 소재하여 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 1억 8천5백만원 (185,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 25일

확정일자: 2021년 9월 28일

배당신고일자: 2023년 10월 26일

대항력: 있음

비고: (정보 없음)

3.2. 등기부등본 요약

* 2019-01-24 (갑5): 소유권 이전 (이정우)

* 2021-10-25 (갑6): 소유권 이전 (김택현, 매매 1억 8천5백만원)

* 2021-09-28 (을11): 주택 임차권 (최창현, 1억 8천5백만원) - 전입 2021-10-25, 확정 2021-09-28

* 2022-12-21 (갑7): 압류 (포천세무서장) - 말소기준권리

* 2024-04-29 (갑8): 압류 (의정부세무서)

* 2025-05-09 (갑9): 강제경매 (주택도시보증공사, 1억 8천5백만원)

3.3. 인수 권리 분석

을구 순위번호 11번의 임차권 (최창현)은 대항력이 있으며, 배당절차에서 임대차 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 요약 상 해당 임차권은 '인수'로 명시되어 있습니다.

4. 시세 분석

4.1. 주변 부동산 거래 현황

제공된 최근 매매/전월세 정보(2026년 5월 기준)를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 이노빌(101동, 본건 동일 단지, 유사 면적): 전용 49.52㎡, 2026년 5월 거래가 1억 2천8백만원 (128,000,000원)

* 늘찬빌(308동, 인근 단지): 전용 68.12㎡, 2026년 5월 거래가 1억 7천만원 (170,000,000원)

* 채움타운(104동, 인근 단지): 전용 59.175㎡, 2026년 5월 거래가 1억 4천만원 (140,000,000원)

4.2. 시세 동향

본건과 동일 단지, 유사 면적의 실거래가가 1억 2천8백만원 수준임을 감안할 때, 현재 시세는 1억 2천8백만원 ~ 1억 4천만원 사이로 형성될 것으로 추정됩니다.

5. 생활 정보

* 편의 시설: 주위 근린생활시설 등 일반적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 차산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최창현의 보증금 1억 8천5백만원(185,000,000원)을 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액은 본건의 감정가(1억 6천만원)보다 높습니다.

* 과도한 인수 금액: 만약 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않는다면, 매수인은 추가적으로 1억 8천5백만원을 부담해야 하므로 총 부담액이 매우 커집니다. 이는 최근 유사 면적 실거래가(1억 2천8백만원)와 비교했을 때 투자 가치를 심각하게 저해할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 본 물건의 감정가보다 높다는 점에서 매우 주의가 필요한 물건입니다. 임차인의 보증금 1억 8천5백만원이 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서, 인수되는 보증금을 포함한 총 부담액이 최근 시세와 비교하여 과도하지 않은지를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 철저한 권리 분석: 임차인 최창현의 배당 현황을 파악하여 보증금 전액 변제 가능성을 확인하는 것이 최우선입니다.

* 인수 금액 반영: 만약 보증금 인수 시, 총 부담액 (낙찰가 + 인수 보증금)이 최근 실거래가(1억 2천8백만원)보다 현저히 낮을 경우에만 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

* 매우 보수적인 접근: 높은 인수 금액으로 인해 투자 수익률 확보가 어려울 수 있으므로, 매우 낮은 가격으로 입찰에 참여해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 185,000,000원 (최창현 임차인)

* 최근 유사 매물 거래가 (본건과 동일 단지, 유사 면적): 128,000,000원

본 물건은 인수되는 임차인 보증금 1억 8천5백만원이 사실상 시장 가격을 초과하므로, 일반적인 경매 접근 방식으로는 투자 매력이 매우 낮습니다. 낙찰가가 1억 2천8백만원이라 할지라도, 총 부담액은 1억 2천8백만원 + 1억 8천5백만원 = 3억 1천3백만원이 되어 최근 시세보다 훨씬 높아집니다.

따라서, 인수되는 보증금을 감안하여 총 부담액이 시세보다 현저히 낮아지는 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

추정 예상 입찰가: 90,000,000원 이하.

(주의: 상기 예상 입찰가는 본건의 높은 인수 보증금으로 인해 매우 제한적인 조건 하에서 산출되었으며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자, 법원 진행 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 임차인 보증금의 배당 여부를 반드시 확인 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.