나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71668 [1] 경기도 가평군 가평읍 산유리 360-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 산유리 소재 ""산유낙시터"" 북서측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호 3을 제외하곤 본건 까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며,
노선수 및 운행간격 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 토지
완경사 지대내 부정형 토지로 주거용으로 이용중임.

기호 3,4 토지
완경사 지대내 사다리형 과 부정형 토지로 농경지 등으로 이용중임.

기호 5토지
완경사 지대내 부정형 토지로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 토지
본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접함.

기호 3 토지
맹지 임.

기호 4 토지
본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

기호 5 토지
도로 등으로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,4,5 토지
계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 등 참고 하시기 바람.

공부와의 차이

후첨 '지적 및 건물개황도' 등 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견""의 ""그 밖의
사항""란을 참조 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 단층주택은 연와조 스라브지붕 단층 건으로서,
외벽은 몰탈위 페인트 및 벽돌쌓기 등 마감.
내벽은 목재 및 벽지 등 마감,
창호는 샷시창호 등임.

이용상태

기호 2 주택은 주거용으로 이용중이며, 보다 자세한 사항은 후첨 '건물개황 및 내부구조도'
를 참조 하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급수설비, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""와 ""건물개황 및 내부구조도"" 등 참조 하시기 바람.

공부와의 차이

후첨 ""지적 및 건물개황도""와 ""건물개황 및 내부구조도"" 등 참조 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견""의
""그 밖의 사항""란 참조 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지

경기도 가평군 가평읍 산유리 360-1

3. 토지 정보

토지면적: 496.00㎡ (약 150.05평)

토지 지분: 496㎡ (약 150.05평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

일괄매각 대상 토지: 총 5개 필지로 구성 추정 (기호 1, 3, 4, 5)

주요 토지 이용 현황: 주거용, 농경지, 도로 등으로 이용 중

4. 건물 정보

건물면적: 91.44㎡ (약 27.66평)

건물 지분: 91.44㎡ (약 27.66평)

건물 제시외 면적: 81.00㎡ (약 24.50평) - 후첨 지적 및 건물개황도 등 참조 필요

주요 건물 구조: 연와조 스라브지붕 단층 주택

건물 사용승인일: 1991년 09월 18일

5. 경매 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71668 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 가OOOOOOOO (가평축산업협동조합으로 추정)

감정가: 159,394,000원 (1억 5,939만 4천원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 포함

6. 입지조건

본건은 경기도 가평군 가평읍 산유리 소재 "산유낙시터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스 정류장이 소재하나 노선 수 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

7. 권리분석

등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 장유희 (2005-03-28), 장동학 (2023-08-03, 증여)

* 근저당권:

* 가평축산업협동조합 (2007-07-06, 52,000,000원) - 말소기준권리

* 가평축산업협동조합 (2011-05-24, 13,000,000원)

* 유민선 (2024-05-31, 22,500,000원)

* 임의경매: 가평축산업협동조합 (2025-05-09, 171,668,341원) - 본 경매 사건의 근거

* 등기부채권 총액: 87,500,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 장유희 (2005-03-28), 장동학 (2023-08-03, 증여)

* 근저당권:

* 가평축산업협동조합 (2007-07-06, 52,000,000원) - 말소기준권리

* 가평축산업협동조합 (2011-05-24, 13,000,000원)

* 유민선 (2024-05-31, 22,500,000원)

* 임의경매: 가평축산업협동조합 (2025-05-09, 171,668,341원) - 본 경매 사건의 근거

* 등기부채권 총액: 87,500,000원

말소기준권리인 2007년 7월 6일자 가평축산업협동조합 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 관련 특이사항은 명시되지 않았습니다.

물건명세서 참고사항: 작성일 2026-09-04. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 비고: 일괄매각, 제시외 건물 포함.

8. 상권분석

본건이 위치한 가평읍 산유리는 주로 단독주택과 농경지, 임야가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 전원생활이나 농업 활동이 가능한 환경입니다. 인근에 "산유낙시터"가 위치하여 계절별 방문객이 있을 수 있습니다. 대중교통 이용이 다소 불편한 점을 고려할 때, 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이나 농산물 판매 시설 등이 있을 수 있으나, 활발한 상권이라기보다는 전원 지역 특유의 느슨한 상업 환경을 가질 것으로 예상됩니다. 최근 가평읍 지역의 부동산 거래는 아파트, 빌라, 단독주택 등 다양하게 이루어지고 있으며, 평당 가격대는 지역별로 차이가 있습니다.

9. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 여건은 다소 불편합니다. 인근에 노선버스 정류장이 있으나 배차 간격 등을 확인해야 합니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 지역 커뮤니티 수준의 편의점, 마트, 병원 등은 가평읍 소재지로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

* 주거환경: 자연환경 속의 단독주택 밀집 지역으로 조용하고 한적한 생활이 가능합니다. 주변에 카라반랜드 등이 있는 것으로 보아 관광객 유입도 있는 지역입니다.

* 교육: 가평읍 내 학교가 소재할 것으로 예상되나, 본건과의 거리는 별도 확인이 필요합니다.

10. 잠재적 리스크

* 도로 접근성: 기호 1 토지는 동측 약 3미터 비포장도로와 접하지만, 기호 3 토지는 맹지입니다. 기호 4 토지는 동측 약 3미터 포장도로와 접하며, 기호 5 토지는 도로로 이용 중입니다. 토지 이용 계획 및 제한 상태를 볼 때, 기호 3 토지의 맹지 해소 방안이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 자연보전권역에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 형태 및 지형: 완경사 지대 내 부정형 및 사다리형 토지로 이용 중이며, 이는 건축 및 토지 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 81.00㎡(약 24.50평)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 및 법적 검토가 필요합니다.

* 건축물 현황: 1991년 건축된 단층 주택으로, 건물 노후도 및 유지보수 상태에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

11. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 가평읍 산유리의 자연환경 속에 위치한 단독주택입니다. 토지 496㎡(약 150평)와 건물 91.44㎡(약 27평)에 제시외 건물 81㎡(약 24평)가 포함된 일괄매각 물건입니다. 주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 조용한 전원 지역입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗합니다. 그러나 맹지인 토지, 완경사 지형, 가축사육제한 및 자연보전권역 등의 토지 이용 규제, 그리고 건물의 노후 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 대중교통이 불편한 점도 단점입니다.

12. 투자 포인트

* 입지: 가평 지역의 자연환경 속에 위치하여 전원주택이나 주말주택, 또는 임대 수익을 위한 펜션 등으로 활용 가능성이 있습니다.

* 토지 면적: 150평 이상의 토지 면적으로, 증축이나 추가 시설 설치 등 활용 범위가 넓습니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있으며, 제시외 건물도 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리상 인수 부담이 없습니다.

13. 예상 입찰가

본건의 감정가는 159,394,000원입니다. 주변 부동산 시세를 종합적으로 고려할 때, 가평읍 산유리 지역의 단독주택 및 토지 매물은 평당 40만원~150만원 수준으로 형성되어 있는 것으로 보입니다. 특히, 본건은 토지 중 맹지가 있고, 완경사 지대이며, 건물이 1991년식이라는 점을 감안하면 감정가 이하에서의 접근도 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 전원생활을 희망하는 수요나 주말주택 용도로는 매력적인 가격대가 될 수 있습니다. 제시외 건물 면적을 고려하고, 현장 방문을 통해 건물 상태 및 맹지 문제 해결 가능성을 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준인 1억 1천만 원 ~ 1억 3천만 원 사이를 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자 수, 현장 상태, 향후 시장 전망 등에 따라 달라질 수 있습니다.

주의사항:

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 검토가 반드시 필요합니다. 특히, 제시외 건물의 현황, 맹지 해소 방안, 건물 노후도 및 수리 비용 등에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.