나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63074 [1] 경기도 파주시 아동동 324-1 삼성벨라지오프라임 105동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌역(경의중앙선)' 남동측 인근에
위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 연립ㆍ다세대주택, 근린생활시설,
산림공원, 근린공원 등이 혼재하는 신ㆍ구옥혼성지대로서 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 금촌역이 있어
대중교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호로
건물 개황은 다음과 같습니다.
외벽: 드라이비트 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호: 하이샷시 창호

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며 내부는 방(3개), 욕실(2개), 거실,
주방/식당, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기,
옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

보건 토지는 2필지(324-1번지 및 243-23번지)가 일단지로 형성된
사다리형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 10m와 남측으로 노폭 약 4m의 포장도로에
접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

324-1번지: 도시지역, 제1종일반주거지역,
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
군사기지 및 군사시설기타(20m위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설
보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설보호법>,
[추가기재사항]
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

243-23번지: 도시지역, 제1종일반주거지역,
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
군사기지 및 군사시설기타(20m위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설
보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설보호법>,

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63074 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 파주시 아동동 324-1 삼성벨라지오프라임 105동 2층201호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호

준공 연도: 2017년 (2017-01-16 사용승인)

주요 용도: 다세대주택 (공동주택)

1.2. 2. 면적 정보

토지 면적: 51.31㎡ (약 15.52평)

토지 지분: 51.31㎡ (약 15.52평)

건물 면적 (전용 면적): 64.25㎡ (약 19.44평)

건물 지분: 64.25㎡ (약 19.44평)

분양 면적: 제공된 정보만으로는 정확한 분양 면적 산출이 어렵습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 225,000,000원

토지/건물 일괄 매각

매각 기일: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌역(경의중앙선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 산림공원, 근린공원 등이 혼재하는 신·구옥 혼성지대로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 금촌역(경의중앙선)이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 북서측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 11월 3일 접수된 주식회사 웰푸드시스템의 근저당권 (채권액 140,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 건 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권오임)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 10월 29일

* 확정일자: 2020년 9월 3일

* 대항력: 없음.

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함. 이는 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무가 없음을 명확히 합니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 약 456,489,097원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

제공된 정보 내에서는 파악하기 어렵습니다.

4.2. 주변 시설

단지 내외에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 편리합니다.

혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 및 구조

이용상태: 본건은 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 외벽 드라이비트 마감, 내벽 벽지도배 및 일부 타일 마감, 하이샷시 창호로 구성되어 있습니다.

설비내역: 급·배수 및 위생 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기, 옥외주차장이 구비되어 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다. 가까운 거리에 산림공원 및 근린공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5.3. 교육시설

인근에 파주초등학교, 동패초등학교, 동패중학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)가 임차권에 대해 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 말소에 동의한다는 조건 변경이 있었습니다. 이는 낙찰자에게 임차보증금 인수 부담이 없음을 명확히 하나, HUG가 채권을 일부 회수하지 못했을 경우 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 소지를 완전히 배제하기는 어렵습니다.

6.2. 기타

건축 연식: 2017년 준공으로 비교적 신축이나, 9년차를 향해 감에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지(324-1번지)는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역 25km) 등으로 지정되어 있어 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

경기도 파주시 아동동에 위치한 삼성벨라지오프라임 105동 2층 201호 다세대주택 경매 물건입니다. 금촌역 인근의 양호한 입지조건과 편리한 교통, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 임차인 관련 HUG의 특별 조건 변경으로 인해 낙찰자가 부담할 임차보증금이 없어 권리 분석이 매우 명확합니다. 비교적 신축(2017년 준공)이며, 시장 조사된 인근 유사 물건의 시세와 비교 시 감정가가 적정하거나 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 향후 시세 상승 가능성을 고려한 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 매우 명확합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 조건 변경으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 금촌역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 225,000,000원

최근 매매 정보 분석:

가장 유사한 '아느칸빌101동102동' (2019년식, 54.14㎡, 2026년 7월 27일 거래, 157,000,000원)을 기준으로 시세 분석 시, 본건(64.25㎡, 2017년식)의 시장 가치는 약 186,393,600원으로 추정됩니다. 이는 평당 약 2,899,889원의 거래가를 적용하여 산출한 값입니다.

본건 감정가는 225,000,000원으로, 이를 평당 단가로 환산하면 약 3,501,945원/㎡ (약 11,574,000원/평)으로, 최근 유사 물건 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

HUG의 임차권 인수 부담 없음이라는 강력한 이점과 2017년 준공 연식을 고려하여, 감정가의 80%~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 80% 수준: 180,000,000원

* 감정가 85% 수준: 191,250,000원

* 시장 시세 추정치: 약 186,393,600원

안정적인 투자를 위해 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.