나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63026 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 859-2 해루빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 ""대화레포츠공원"" 서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모공장 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2016.07.05)
외벽 :치장 돌붙임 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역(전부제한구역으로부터 500m(소,젖소,말 제한)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,농업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63026 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 859-2 해루빌 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 270,000,000원

토지면적: 55.14㎡ (약 16.7평)

건물면적: 65.84㎡ (약 19.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "대화레포츠공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통임.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통임.

토지는 부정형으로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측 및 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2021-08-18)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 임차권 (김현주, 보증금 260,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (국민건강보험공단, 고양시) - 말소 예정

* 강제경매개시결정 (주택도시보증공사) - 말소 예정

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

임차인 정보:

* 임차인: 김

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-05

* 확정일자: 2021-02-08

* 배당신고일자: 2023-03-17

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해, 신청채권자인 HUG는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의함. 임차인 김현주는 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변으로 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.

비교 대상 물건으로 제시된 "성저마을(건영11)" 단지의 최근 매매 사례(2026년 7월)를 분석한 결과, 약 60㎡ 면적의 다세대주택이 2억 7,100만원에서 2억 7,900만원 사이에 거래되었음.

본건은 2016년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하나, 감정가는 연식(1996년 준공)이 있는 주변 다세대주택 시세와 유사하게 산정됨. 따라서 신축이라는 장점을 고려하면 향후 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

건축물 현황: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호이며, 2016년 7월 5일 사용승인되었음.

내부 설비: 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

주변 시설: "대화레포츠공원"이 인근에 위치하여 여가 활동에 용이하며, 근린생활시설 및 소규모 공장 등이 소재하여 생활 편의성은 보통임.

주변 지도 검색 결과, 해당 지역 인근에 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 하수 처리 시설 등)은 확인되지 않았으나, 소규모 공장들이 혼재하는 지역적 특성이 있음.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 확인: HUG의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 인해 임차인 관련 권리 문제는 정리되었으나, HUG의 채권 회수 및 인수 조건 관련 변동 가능성은 지속적으로 모니터링이 필요함.

주변 지역 개발 변수: 대화동 지역의 향후 개발 계획이나 신규 공급 물량 등에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)인 다세대주택임.

감정가는 2억 7천만원으로, 유사 면적의 연식 있는 주변 다세대주택 매매 시세와 유사한 수준에서 책정되었음.

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약서 제출로 임차인 김현주 씨의 대항력 관련 문제는 법적으로 정리되었으며, 낙찰 후 인수 부담은 전혀 없음.

신축 건물이라는 장점과 임차인 관련 부담이 없다는 점을 고려할 때, 투자 가치가 있다고 판단됨.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2016년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고, 실거주 및 임대 시 선호도가 높음.

권리 문제 명확: 임차인 대항력 부재 및 HUG의 확약으로 낙찰 후 권리 인수 부담이 없음.

안정적인 시세: 감정가가 주변 실거래가와 유사하게 형성되어 있어 급격한 시세 하락 위험이 낮음.

투자 안정성: HUG의 채권 관련 사항이 명확히 정리되어 있어 예측 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

감정가: 270,000,000원

주변 유사 면적(약 60㎡) 다세대주택 실거래가: 271,000,000원 ~ 279,000,000원 (2026년 7월)

본건은 신축 건물임에도 감정가가 주변 연식 있는 건물과 유사하게 책정되어 있어, 현 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근 시: 감정가 수준 (270,000,000원)

적극적인 접근 시: 감정가 + 5~10% 범위 (약 283,500,000원 ~ 297,000,000원)

권장 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 소유자 및 임차인 면담, 권리 변동 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.