나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2275 [1] 경기도 고양시 덕양구 효자동 127-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 효자동 소재 효자1동마을회관 북동측 인근에 위치하며, 부근은
근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 지대로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형의 근린생활시설부지임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 하천, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터
제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집
지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리
에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 하천구역(창릉천)<하천법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 2층건으로,
외벽 : 드라이비트마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 시스템에어컨설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 소유자 미상의 제시외건물 수동이 소재함.

공부와의 차이

2층 공부상면적(86.01㎡)과 실제 면적(141.6㎡)이 상이하며, 공부상 1,2층 구조이나 현황
지하층 44.5㎡가 존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 임차인 강현본의 주장에 따르면, 본인은 임차인이 아니고, 소유자 박희현과 소유권 소송이 있다고 하며, 강현본이 1층을, 박희현이 2층을 각 점유하고 있다는 주장이 있음(현황조사서 참조).
3. 목록 2. 건물 중 2층은 공부상 면적과 실측 면적이 상이하나, 개략적인 실측에 의해 면적사정되었고 감정평가되었음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 효자동 127-1에 위치한 근린생활시설입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경2275 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

감정가는 706,447,400원입니다.

1.1. 상세 기본 정보

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 효자동 127-1 (신주소: 북한산로 423)

* 용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 706,447,400원

* 토지면적: 261.00㎡ (약 78.95평)

* 건물면적: 229.70㎡ (약 69.49평) (총 연면적 기준)

* 건물 제시외면적: 159.80㎡ (별도 제시외 건물 존재)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 효자동 소재 효자1동마을회관 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 도로: 본건은 남동측으로 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 자연녹지지역, 하천, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 과밀억제권역, 하천구역(창릉천)에 속해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 8월 21일 접수된 하나은행 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 소멸예정 권리: 본 매각으로 인해 을구 권리 및 말소기준권리보다 후순위인 갑구 권리 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 강 의 소유권 주장 및 점유 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 토지와 건물 등기부상 채권 총액은 605,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입/사업일자 2018-03-20. 대항력 없음.

비고: 임차인이 아닌 소유권 분쟁 중이라는 주장을 하고 있으며, 1층을 점유하고 있다는 주장이 있습니다 (현황조사서 참조).

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2018-12-05. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주요 용도: 본 물건은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지대로, 고밀도 상업 지역은 아닙니다.

* 임대 현황: 임대내역은 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 승강장을 이용하여 고양시내 및 서울 방면으로 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 해당 지역은 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상점, 식당 등이 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 검색 결과에 따르면, 고양시 덕양구 지역은 서울시의 난지물재생센터, 서울시립승화원(화장장), 서울시립벽제묘지 등 기존에 기피/혐오 시설이 다수 위치하고 있으며, 신규 쓰레기 소각장 후보지 선정 등으로 인해 지역 주민들의 민감도가 높은 지역입니다. 본 물건지(효자동 127-1)의 정확한 인접 혐오 시설에 대한 정보는 명확히 나타나지 않으나, 가축사육제한구역에 해당하므로 축사 관련 시설이 있을 가능성이 있습니다. 이러한 지역적 특성으로 인해 잠재적인 민원이나 환경 이슈에 대한 고려가 필요합니다.

2. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 사건은 중복사건으로, 관련 내용 확인이 필요합니다.

* 건물 현황과 공부상 차이:

* 건물 2층의 공부상 면적(86.01㎡)과 실측 면적(141.6㎡)이 상이하며, 공부상 1,2층 구조이나 현황 지하층 44.5㎡가 존재합니다.

* 건축물대장상에는 지하층 정보가 명시되지 않은 점 등 공부와의 차이가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 임차인 강 의 소유권 분쟁 주장: 임차인으로 등재된 강 가 자신은 임차인이 아니며 소유권 소송 중이라고 주장하고 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 총 159.80㎡에 달하는 제시외 건물이 존재하며, 이는 일괄매각 대상이나 별도 처리 또는 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 하천구역 등 다수의 도시계획시설 및 법률적 제한이 있어 토지 활용에 제약이 따릅니다.

3. 종합 의견

본 물건은 토지와 건물, 그리고 다수의 제시외 건물을 일괄 매각하는 건으로, 근린생활시설로서의 활용 가능성을 지니고 있습니다. 입지적으로는 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 가능한 수준이나, 주변 환경은 근린생활시설과 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업 지구와는 차이가 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임차인으로 등재된 강 가 임차인이 아닌 소유권 분쟁을 주장하며 1층을 점유하고 있다는 점이 가장 큰 변수입니다. 또한, 건물의 공부상 면적과 실제 면적의 차이, 지하층의 존재 등 현황과 공부상의 불일치 사항도 명확히 파악해야 합니다. 토지 이용 또한 여러 제한 사항이 존재합니다.

종합적으로 볼 때, 명도 및 서류상 불일치 해소에 대한 철저한 사전 조사와 리스크 관리가 필수적인 물건으로 판단됩니다.

4. 투자 포인트

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지, 건물뿐만 아니라 159.80㎡ 규모의 제시외 건물까지 일괄로 매각되므로, 이를 활용한 부가적인 가치 창출이 가능합니다.

* 근린생활시설 용도: 제2종근린생활시설로서 지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 정비된 권리관계 (일부): 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어, 권리 인수 부담은 비교적 적을 수 있습니다.

5. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 낙찰가의 전부가 될 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대료 수준, 건물 상태, 명도 비용, 각종 재건축 및 개발 가능성, 그리고 본건의 잠재적 리스크(특히 강 의 주장 및 건물 현황 불일치)를 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.