나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63065 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-1 삼성타운 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 ""파주대원초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모공장 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2018.06.21)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 4m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

<등기사항전부증명서상>
주택임차권(2023.05.31 임차권등기명령(2023카임148), 임차권자 : 신용호, 임차
보증금 : 184,000,000원) 설정되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물 외벽에 '102동' 표기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63065 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-1 삼성타운 4층401호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2018년 6월 21일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 201,000,000원

토지면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

건물면적: 61.06㎡ (약 18.47평)

1.4. 특이사항

건물 외벽에 '102동' 표기 (물건명세서 참고사항)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "파주대원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 본건은 북서측과 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로로 지정된 부분이 있습니다.

2.4. 주변 시설 (추가 조사 결과)

* 편의시설: 인근에 파주대원초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 대중교통 이용이 가능하며, 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 해당 지역 내 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 남인천세무서장 명의의 압류 (2021년 3월 15일, 갑3)입니다.

3.2. 주요 권리관계

* 주택임차권 (신용호):

* 등기사항전부증명서상 임차권 등기 명령 (2023년 5월 31일, 2023카임148)이 설정되어 있으며, 임차 보증금은 184,000,000원입니다.

* 전입일자: 2020년 5월 29일

* 확정일자: 2020년 5월 18일

* 배당신고일자: 2023년 6월 28일

* 제공된 정보에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 신

* 보증금: 184,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-29

* 확정일자: 2020-05-18

* 배당신고일자: 2023-06-28

* 대항력: 제공된 정보상 없음 (단, 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 주의 요망)

3.3. 기타 권리사항

소유권보존, 소유권이전, 압류 (남인천세무서장, 안산세무서장, 동안산세무서장, 파주시), 가압류 (주택도시보증공사), 강제경매 (주택도시보증공사) 등이 등기되어 있으며, 이들 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 5,408,000,000원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 소규모 공장이 혼재되어 있습니다. 상업 시설 발달 수준은 보통으로 판단됩니다.

4.2. 잠재 고객

인근 파주대원초등학교의 존재로 인해 기본적인 유동인구를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육: 파주대원초등학교가 인접해 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시세 (JSON 분석 결과)

* 루시아빌 211동 (2015년 건축, 49.86㎡): 2026년 2월 25일 거래가 107,000,000원

* 루체하우스 104동 (2023년 건축, 61.88㎡): 2026년 3월 27일 거래가 350,000,000원

* 동문모닝빌 103 (2003년 건축, 59.31㎡): 2026년 5월 28일 거래가 100,000,000원

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 가능성

'대항력있는임차인'이라는 특이사항 때문에 임차인 신용호의 보증금 184,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 예상 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. (단, 등기부상 '말소'로 표시되어 있어 추가 확인 필수)

6.2. 'HUG 인수조건 변경' 문구

이 문구의 구체적인 의미와 낙찰자에게 미치는 영향에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 건물 동 표시 오류 가능성

건물 외벽에 '102동'으로 표기되어 있으나, 등기부상 동 정보와 다를 수 있어 현장 확인이 요구됩니다.

6.4. 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역 등에 해당하여 향후 건축물 이용 및 증축에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 복잡한 채권 관계

총 54억 원 이상의 채권 총액은 채권자 간 배당 순위 및 복잡성을 시사하므로, 경매 절차 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택입니다. 파주시 조리읍 지역 내 입지를 가지고 있으며, 주변 환경은 보통 수준입니다. 가장 큰 쟁점은 '대항력 있는 임차인'의 존재 여부 및 보증금 인수 가능성입니다. 제공된 정보 상 '대항력 없음'과 '대항력 있는 임차인'이라는 상반된 내용이 있어, 법률 전문가의 면밀한 권리 분석이 최우선적으로 필요합니다. 또한 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 명확한 확인 없이 입찰 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축물 (2018년 사용승인).

* 향후 파주 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성.

* 정확한 권리분석을 통해 임차인 보증금 인수 리스크 해소 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

주변 시세 분석 결과 (2026년 거래 사례 기준):

* 루시아빌 (2015년, 49.86㎡): 107,000,000원

* 루체하우스 (2023년, 61.88㎡): 350,000,000원

* 동문모닝빌 (2003년, 59.31㎡): 100,000,000원

본건의 건물 면적(61.06㎡)과 2015년식 루시아빌(49.86㎡)의 107,000,000원 시세를 고려할 때, 본건의 감정가 201,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 2023년식 루체하우스의 350,000,000원 거래는 신축임을 감안해야 합니다.

가장 중요한 판단 기준은 임차인 보증금 184,000,000원 인수 여부입니다.

* 만약 임차인 보증금 184,000,000원을 인수해야 한다면:

* 인근 2015년식 빌라 시세(약 1억 3천만원)를 적용하여 총 부담액을 고려할 때, 입찰가는 현저히 낮춰야 합니다. 이 경우, 1억 3천만원 이하의 보수적인 접근이 필요합니다.

* 만약 임차인 보증금을 인수하지 않는다고 판단된다면 (대항력 없음이 확실히 확인될 경우):

* 감정가 201,000,000원에서, 주변 시세 (약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 추정)를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 이 경우, 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 제안:

임차인 보증금 인수 여부에 따라 예상 입찰가가 크게 달라지므로, 반드시 법률 전문가를 통해 권리분석을 명확히 하고, 현장 조사를 통해 임차인과의 관계 및 건물 상태를 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근한다면, 1억 5천만원 수준에서 시작하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.