나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63039 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 109동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ""풍동고등학교"" 서측 인근에 위치하는 스타
팰리스 제109동 제4층 제402호로서, 주위는 다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설
등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 '풍산역' 등이 소재
하고 있어 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제4층 제402호로서
외벽: 벽돌치장쌓기 마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 건물개황도 참조)

설비내역

개별 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로를 통해 외곽공도와
연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역[주거,
상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63039 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 사항

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 109동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 396,000,000원 (3억 9천 6백만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 56.50㎡ (약 17.09평)

토지지분: 56.5027㎡ (약 17.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.06㎡ (약 15.14평)

건물지분: 50.0643㎡ (약 15.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 풍동고등학교 서측 인근에 위치하는 스타팰리스 제109동 제4층 제402호임. 주위는 다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로를 통해 외곽 공도와 연계됨. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 '풍산역' 등이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제4층 제402호임.

외벽: 벽돌치장쌓기 마감 등

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등

창호: 샷시창호임.

2.4. 토지 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

3.1. 권리사항 요약

* 채권자: 주OOOOOOO (강제경매)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구1번 주택임차권 등기 (임대차보증금 398,000,000원, 전입일자 2021.03.15., 확정일자 2021.03.02.)가 존재함.

* 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 감정평가서상 인수 보증금 합계: 0원 (단, 주택임차권 보증금 398,000,000원은 별도 고려 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이지은)

* 보증금: 398,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-15

* 확정일자: 2021-03-02

* 배당신고일자: 2023-03-29

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 주택임차권으로, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

3.3. 등기부 요약

* 을1 (주택임차권): 이지은, 398,000,000원, 인수 (말소기준권리보다 앞섬)

* 갑4 (소유권이전): 신탁 말소

* 갑5 (소유권이전): 이순용

* 갑7 (압류): 고양시

* 갑8 (강제경매): 주택도시보증공사, 398,000,000원 (말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 398,000,000원

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 (스타팰리스 단지 기준)

* 2026년 5월 7일, 스타팰리스 101동-110동 (건축년도 2019년) 48.42㎡(약 14.65평) 거래액 28,000만원 (2억 8천만원).

* 평당가 약 1,911만원/평

4.2. 본건 대상 물건과의 비교

본건 건물의 전용면적은 50.06㎡(약 15.14평)으로, 최근 스타팰리스 단지 내 유사 면적 매매 사례와 비교 시, 시세는 대략 29,000만원 (2억 9천만원) 수준으로 추정됨.

이는 최근 거래된 28,000만원 (2억 8천만원) 사례와 유사한 수준임.

4.3. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 396,000,000원 (3억 9천 6백만원)으로, 최근 실거래가 및 자체 시세 분석 결과(약 2억 9천만원)와는 상당한 차이를 보임. 이는 감정 시점의 시장 상황 또는 개별 물건의 특성이 반영된 결과일 수 있으나, 실거래가 기반 분석 시 고평가되었을 가능성을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 풍동고등학교 인근 위치.

* 교통 시설: 경의중앙선 풍산역 인근 위치.

* 편의 시설: 다세대주택 및 근린생활시설 혼재 지역으로 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 주변 환경

* 주거 환경: 다세대주택 및 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역.

* 혐오 시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 특별한 혐오 시설은 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 '이지은'의 보증금 398,000,000원 인수 문제임.

* 감정가 396,000,000원 대비 임차인 보증금 398,000,000원이 더 높아, 경매 절차를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 나머지 금액을 인수해야 함.

* 결론적으로, 매수인은 사실상 398,000,000원을 인수하는 것으로 간주하고 입찰해야 함.

6.2. 감정가와 실거래가 간의 괴리

* 감정가(396,000,000원) 대비 최근 실거래가(추정 290,000,000원)의 차이가 커, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어려운 구조임.

6.3. 토지이용계획

* 자연녹지지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 스타팰리스 109동 402호 다세대주택임. 입지 및 교통은 보통 수준이나, 가장 핵심적인 문제는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 398,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 본건의 감정가(396,000,000원)보다 높은 금액으로, 경매로 인한 시세 차익을 기대하기는 매우 어려운 상황임. 오히려 임차 보증금 인수 후 매각 대상 물건의 가치 하락 가능성까지 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 본건의 경우, 현재 상황에서는 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대하기 매우 어려움.

* 따라서 공격적인 투자보다는, 임차 보증금 인수 부담을 충분히 인지하고, 향후 자금 계획 및 주거 필요성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

9. 예상 입찰가

최근 스타팰리스 단지 내 유사 면적의 거래가격을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 290,000,000원 (2억 9천만원) 수준으로 추정됨.

그러나 본건은 398,000,000원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됨.

만약 매수인이 290,000,000원을 입찰가로 제시한다면, 총 취득 비용은 290,000,000원 + 398,000,000원 = 688,000,000원이 되어 시장 가치를 훨씬 초과하게 됨.

따라서, 현재 상황에서 합리적인 예상 입찰가는 '0원'에 가까우나, 이는 현실적인 입찰 관행과는 다름.

만약 투자를 결정한다면, 시장 가치(약 290,000,000원)와 인수해야 할 보증금(398,000,000원)을 고려하여, 실질적인 총 투입 비용이 시장 가치를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 하며, 이는 사실상 마이너스(-)의 가치를 가짐을 의미함.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가를 산정하는 것은 매우 어려운 상황이며, 추가적인 면밀한 법률 및 권리 분석이 필수적임.

주의사항:

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가보다 높아 매수인이 인수해야 하는 금액이 상당할 것으로 예상됩니다. 또한, 감정가와 최근 시세 간의 큰 차이를 고려할 때, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.