나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63067 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 722 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 ‘문산동초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 연립/다세대주택, 근린생활시설 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역 내 부동산(구분건물)으로서 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 3층 302호로서,
외벽 : 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 및 발코니 등)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~3) 공히 도시지역,제1종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7244)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호 1,3) 공히 <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63067 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 722 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 159,000,000원

토지면적: 60.45㎡ (약 18.3평)

토지 지분: 60.45399999999999㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 47.70㎡ (약 14.4평)

건물 지분: 47.7㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

주위환경:

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 ‘문산동초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 연립/다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역 내 부동산(구분건물)으로서 제반 주위여건은 무난한 편입니다.

교통상황:

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제1종 일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 지정된 구역입니다.

1.3. 권리분석

권리관계:

말소기준권리: 2022년 09월 16일 신한은행 근저당권 (채권최고액 213,400,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등이 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 등기부 요약상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권에 대한 내용이 있으나 구체적인 내용은 없어 일반적인 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 04월 21일

대항력: 없음

* 임차인 관련 주의 문구:

임차인 정 의 경우, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 전입일자가 존재하므로 실제 점유 관계 및 법적 효력에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

주변 건물 및 거래 정보:

최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 더엘피스빌 (2019년 건축, 문산읍 선유리 948-41번지): 전용면적 64.35㎡ (약 19.5평)이 2026년 5월 13,500만원에 거래되었습니다.

* 건영하이츠 (1996년 건축, 문산읍 선유리 396-11번지): 전용면적 42.48㎡ (약 12.8평)이 2026년 5월 4,350만원에 거래되었습니다.

* 라인주택 (1995년 건축, 문산읍 선유리 800-7번지): 연립주택, 전용면적 47.36㎡ (약 14.3평)이 2026년 5월 3,200만원에 거래되었습니다.

시세 분석:

본건은 2022년 7월 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 감정가는 159,000,000원입니다.

인근의 더엘피스빌(2019년식, 전용 64.35㎡)의 매매가 13,500만원을 기준으로 평당 약 692만원으로 환산됩니다.

이를 본건의 전용면적 47.70㎡ (약 14.4평)에 적용하면, 약 9960만원 (14.4평 * 692만원/평) 수준의 시세가 추정됩니다.

비교 대상인 건영하이츠와 라인주택은 건축 연도가 오래되었고 주택 유형이 달라 직접적인 비교가 어렵습니다.

최근 건축된 더엘피스빌의 시세를 고려할 때, 본건의 감정가 159,000,000원은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

주변 시설:

본건은 문산동초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설 여부:

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설이 확인되지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계 및 권리 분석에 있어 복잡성이 존재할 수 있습니다. 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 정 의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자(2025-04-21)가 존재하므로 실제 법적 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있어, 낙찰 후 시세 차익을 확보하기 위한 전략적인 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리에 위치한 2022년 준공의 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 등기부상 명확한 인수 권리가 없어 권리관계는 비교적 깔끔한 편입니다. 다만, 주변 유사 건물의 실거래가 분석 결과 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되며, 유동화 물건 및 임차인 관련 특이사항에 대한 주의가 필요합니다. 따라서, 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 초기 건물 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 파주시 문산읍 지역의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 확보 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 수익률을 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 159,000,000원

주변 시세 분석 결과 (전용 47.70㎡ 기준 약 9960만원 추정), 본건의 감정가는 시세 대비 높은 수준입니다.

따라서, 안정적인 수익률 확보와 경쟁률을 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

예상 최저 입찰가: 감정가의 70% 수준인 약 111,300,000원

권장 입찰가: 감정가의 75% ~ 80% 수준인 약 120,000,000원 ~ 127,200,000원

*산정 근거: 인수되는 보증금이 0원이고, 권리관계가 비교적 명확하다는 점을 고려했습니다. 다만, 본 권장 입찰가는 시세 분석 결과를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 본건의 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 추정된 시장가치(약 1억원)를 초과하는 입찰은 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.