나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72221 [1] 경기도 의정부시 가능동 15-53 가람리버스빌 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성균 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ‘배영초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 가능역(1호선)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물중 7층 701호로서
외벽 : 치장벽돌 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 업무시설(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 폭 약8미터, 남서측으로 폭 약3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10) , 소로2류(폭 8m~10m)(2023-06-26)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(배영초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72221 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 15-53 가람리버스빌 7층 701호

용도: 오피스텔

감정가: 261,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.52㎡ (약 9.23평)

토지지분: 30.5181㎡ (약 9.23평)

건물면적: 64.73㎡ (약 19.58평)

건물지분: 64.73㎡ (약 19.58평)

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 7층 701호

외벽: 치장벽돌 등 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감

창호: 샷시창호

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

준공일: 2019년 11월 20일 (신축 허가일 2018년 9월 19일)

총 건축면적: 1600.36㎡

토지 면적: 620㎡

건폐율: 37.3%

용적률: 249.54%

세대수: 13세대 (본 건물 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 ‘배영초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 업무 복합 지역의 형태를 띠고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 1호선 가능역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리형으로, 업무시설(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 남동측 및 북동측으로는 약 8미터, 남서측으로는 약 3미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 8m~10m의 소로2류에 접합되어 있습니다. 또한, 배영초등학교 주변으로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다. 수도권정비계획법상 과밀억제권역이며, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따라 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 물건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: 박매자

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2021-02-10

- 대항력: 있음

- 비고: 임대 관계 미상

* 임차인: 최승환

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2021-02-10

- 대항력: 있음

- 비고: 임대 관계 미상

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 2019-12-30 (한화자 외 9명)

* 공유물분할: 2019-12-30 (한화자)

* 가압류 (이지수): 2021-09-28, 250,000,000원. 이는 본 경매 사건의 말소기준권리입니다.

* 강제경매 (이지수): 2025-05-02, 20,876,281원. 본 사건(2025타경72221)으로 이어졌습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 이지수 씨의 가압류(2021-09-28)보다 늦게 전입한 임차인들은 대항력이 있을 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. 그러나 본건의 임차인 박매자, 최승환은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 계약 관계 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요가 있으나, 해당 내용이 명확하지 않아 추가 확인 필요)

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 가능동은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 배영초등학교 인근의 주거 밀집 지역과 오피스텔, 상가 등이 어우러져 있습니다. 1호선 가능역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 양호하여 직장인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

인근에 초등학교, 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하여 생활 편의성이 좋습니다. 현재 검색된 정보만으로는 인근에 직접적인 혐오시설이 존재하는 것으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역'에 포함되어 있어, 향후 해당 지역의 환경 정책 변화에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

배영초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5.3. 교통

1호선 가능역을 이용한 수도권 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 실제 임대차 관계 및 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어, 해당 법규에 따른 개발이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 오피스텔 시장 변동성

부동산 시장 변동성에 따라 공실 발생 및 임대 수익률 하락 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 가능동에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 지역에 있습니다. 9층 건물 중 7층에 위치하며, 전용면적 약 20평에 달하는 비교적 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 임대 관계 미상이라는 점, 그리고 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교통 편의성

1호선 가능역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 우수하여 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

8.2. 생활 인프라

초등학교 및 각종 편의시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 감정가 대비 고려

감정가가 2억 6,100만원으로 책정되어 있으며, 이를 기준으로 시세 분석 및 입찰가 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 다만, 감정가 261,000,000원을 기준으로, 인근 오피스텔의 거래 사례 및 현재 시장 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 시작하여 경쟁률에 따라 변동될 수 있으나, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인 존재 등으로 인해 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 경우, 현 시세 조사를 통해 2억 4천만원 ~ 2억 7천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 보수적인 추정치이며, 실제 가치 판단을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필수적입니다. 특히, 임차인과의 명도 가능성 및 실제 권리 관계 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

(주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시세 추정치를 바탕으로 한 것으로, 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁률, 권리 관계 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 정확한 투자 결정을 위해서는 전문가와 상담 및 심층적인 조사를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.