나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72212 [1] 경기도 양주시 은현면 하패리 734-25 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 은현면 소재 ""장현사거리"" 북동측 인근에 위치하며, 인근으로 농경지, 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 사다리형의 토지로서, 남서측 완경사지에 자체지반 평탄하게 조성되어 있으며 공장 건부지로 이용중입니다.
기호(5)는 남서측으로 하향 완경사진 지목 및 현황 도로 필지 입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 남서측으로 노폭 6~7 미터 내외의 도로인 기호(5)와 접하고 있으며, 기호(1)은 남서측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로로 통행이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)계획관리지역,성장관리계획구역(공업형,은현15),
대로1류(폭 35m~40m)(접합)가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역
(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

기호5)계획관리지역,성장관리계획구역(공업형,은현15)가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역
(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2023-94호]

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2),(3)은 공히 일반철골구조 샌드위치 패널지붕 단층건으로서, (사용승인일: 2023.09.11)
외 벽 : 판넬 붙임 마감 등
내 벽 : 판넬 붙임 마감 등
창 호 : 하이새시창호 마감 등입니다.

기호(4)는 일반철골구조 샌드위치 패널지붕 2층건으로서, (사용승인일: 2023.09.11)
외 벽 : 판넬 붙임 마감 등
내 벽 : 판넬 붙임 마감 등
창 호 : 하이새시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(2),(3)은 공장 입니다.

기호(4) 1층은 사무실 입니다.

기호(4) 2층의 공부상 용도는 공장(사무실)이며, 내부구조 및 이용상황은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 일반건축물대장상 등록된 건축물현황도에 의거 도시하였습니다.

설비내역

기호(2),(4)는 기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 제시외 건물 기호㉠은 현황 개략적인 실측에 의거 사정평가 하되, 현상, 관리상태, 장래이용가능년수 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으니, 경매 진행시 필히 참고 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 확인은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 별도로 조사치 못하였으니, 경매 진행시 필히 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 고유번호: 의정부지방법원 2025타경72212 (1)

소재지: 경기도 양주시 은현면 하패리 734-25

용도: 공장

감정가: 1,221,392,220 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지면적: 1615.00㎡ (약 488.53평)

건물면적: 499.29㎡ (약 151.03평)

건물 개요:

* 일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층 공장 (2개 동)

* 일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층 건물 (1층 사무실, 2층 공장/사무실)

* 모든 건물 사용승인일: 2023년 09월 11일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 은현면 소재 "장현사거리" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 농경지, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 공장지대 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 기호(1) 토지는 사다리형으로서 남서측 완경사지에 자체 지반이 평탄하게 조성되어 공장 부지로 이용 중입니다. 기호(5) 토지는 도로 필지입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지(기호1)는 남서측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로(기호5)와 접하고 있으며, 차량 통행이 가능한 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(공업형, 은현15)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역(민원해결과 문의 필요), 성장관리권역에 해당합니다.

* 건축법상 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 채무 총액: 약 1,771,887,485원 (근저당권, 가압류, 압류 등 다수)

* 건물 등기부상 채무 총액: 약 1,465,905,015원 (근저당권, 가압류, 압류 등 다수)

* 주요 권리 내역: 중소기업은행 근저당권이 다수 설정되어 있으며, 본 경매는 중소기업은행에 의해 개시되었습니다.

* 말소 기준 권리: 중소기업은행 근저당권 (2022.08.30)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권, 지상권 설정 등 모든 권리는 말소될 예정입니다. (단, 아래 '잠재적 리스크' 참조)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현황 임차인이 존재하나, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 특이사항: 유동화 물건, 공동담보 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 경기도 양주시 은현면으로, 주변에 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 산업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 계획관리지역 및 성장관리구역(공업형)으로 지정되어 있어 공장 운영 및 관련 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 신축 건물(2023년 사용승인)로 내부 상태 및 시설이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의도 갖추고 있습니다.

* 주변 시설에 대한 조사 결과, 제공된 정보 내에서는 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 지상권 설정 가능성: 등기부상 지상권 설정 내역(을7)은 말소되었으나, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 기재되어 있어, 현재 파악되지 않은 지상권이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 경매 진행 시 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 토지 및 건물 등기부상 채무 총액이 상당하여, 낙찰 후 인수되는 채무는 없으나 경매 채권자의 채권 보전을 위한 경매 절차임을 인지해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 사업 확장 또는 업종 변경 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 신축된 공장 건물과 토지가 일괄 매각되는 물건입니다. 접근성이 양호하고 공장 운영에 적합한 입지 및 용도 지역에 해당합니다. 그러나 등기부상 말소된 것으로 보이나 물건명세서에 언급된 미확인 지상권 가능성과 토지이용계획상의 제한사항은 주요 검토 및 주의가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 신축 건물: 2023년 9월에 사용 승인된 건물로, 시설 노후화에 따른 수리 부담이 적습니다.

* 공장 운영 적합성: 공업형 성장관리구역으로 지정되어 있어 공장 용도로 활용하기에 적합합니다.

* 물리적 상태 양호: 제공된 정보상 건물 구조 및 이용 상태가 양호한 것으로 파악됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 1,221,392,220원입니다. 예상 입찰가는 잠재적 리스크(특히 미확인 지상권 가능성)를 충분히 고려하여 산정해야 하며, 인수 보증금은 0원이므로 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 건물 신축 연차, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 내부 상태 및 주변 시세 조사, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통한 권리 관계 명확화가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.