나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12364 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 736 신동아타워아파트 101동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "신방학중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 16층건 내 제7층 제705호로서, 외벽: 몰탈위페인트 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.< 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형 토지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30미터 내외, 서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 약 13미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12364 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 교동새마을금고 (채권액: 302,224,940원)

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 736 신동아타워아파트 101동 7층705호

용도: 아파트

준공년월: 1997년 8월 25일

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.55㎡ (약 5.92평)

토지지분: 19.548㎡

건물면적 (전용면적): 60.00㎡ (약 18.15평)

건물지분: 60㎡

1.4. 건물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 내 제7층 제705호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가 및 경매 구분

감정가: 360,000,000원 (삼억 육천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치하며, "신방학중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단, 지하철역과의 직접적인 거리는 정보에 명시되어 있지 않으나, 인근 교통망은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 주변 환경

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m), 소로3류(폭 8m 미만)의 도로에 접해 있으며, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴) 등의 도시계획상 제한 및 관리사항이 적용됩니다. 주변에 학교와 주거, 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 요약에 따르면, 본건에는 소유권이전(나연희, 2000.12.29), 근저당권(교동새마을금고, 2024.01.17, 351,600,000원), 가압류(삼성카드, 2025.04.10, 50,648,488원), 임의경매(교동새마을금고, 2025.04.18, 302,224,940원) 등이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2024년 1월 17일 접수된 교동새마을금고의 근저당권입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 위치한 도봉구 방학동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 함께 다세대주택, 단독주택이 혼재되어 있습니다. 또한, 학교 및 근린생활시설이 주변에 다수 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 주민들의 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 신동아 타워 아파트

사용승인일: 1997년 8월 25일

총 세대수: 104세대 (총괄표제부 기준)

최고층/최저층: 16층 / 2층

5.2. 주변 편의시설 및 학교

단지 남측 인근에 "신방학중학교"가 위치하고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주차 및 부대시설

총 주차대수는 115대입니다. (주차대수 관련 원본 데이터 일부 상이하나, 총괄표제부상 115대 확인)

단지 내에는 관리사무소, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 내부 구조 및 이용상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 건축물현황도 등을 참조하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태는 상이할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임차인 현황에 대한 정보가 불명확하여, 실제 점유 관계 및 보증금, 차임 등 임대차 내역을 직접 확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

아파트 사용승인일이 1997년으로, 2026년 현재 29년차에 접어들어 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다. (참고: 인근 신동아1단지의 경우 재건축 안전진단 통과 이력이 있음)

6.4. 토지이용계획 관련 제한사항

토지이용계획 상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등 일부 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 재건축 시 고려해야 할 사항으로, 관련 법규에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 신동아타워아파트 101동 7층 705호로, 공급면적 60.00㎡ (약 18.15평)의 아파트입니다. 감정가는 3억 6천만원으로 책정되었습니다.

7.2. 권리 분석 결과

말소기준권리(근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점은 유의해야 합니다.

7.3. 시장 상황

주변 시세 분석 결과, 동일 면적(60㎡)의 최근 매매 사례는 2024년 11월 31,800만원에 거래되었습니다 [cite:latest_sale_60sqm]. 더 넓은 면적(84㎡)의 경우 2025년 3월 45,200만원, 2026년 4월 44,500만원에 거래되는 등 유사 면적 대비 높은 가격대를 형성하고 있습니다 [cite:latest_sale_84sqm_mar25, cite:latest_sale_84sqm_apr26]. 이는 지역 내 부동산 수요가 꾸준함을 시사합니다.

7.4. 총평

본건은 권리관계가 깨끗하고, 서울 도봉구 내에서 생활 인프라가 갖추어진 지역에 위치하여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 내부 확인 불가 및 임차인 미확인 등의 리스크는 있으나, 이를 고려한 적절한 입찰 전략 수립 시 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 안전성

모든 인수주의 권리가 소멸되는 완전한 권리분석 결과를 보여줍니다.

8.2. 지역적 매력

서울 도봉구 방학동은 주거 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 지속적인 수요가 기대되는 지역입니다.

8.3. 가격 메리트

감정가 3억 6천만원 대비 최근 거래된 유사 면적의 매매가(31,800만원) 및 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때, 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (인근 신동아1단지의 재건축 추진 가능성은 장기적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

동일 면적(60㎡)의 최근 매매 사례는 2024년 11월 31,800만원입니다 [cite:latest_sale_60sqm].

인근의 84㎡ 면적의 거래가는 2026년 4월 기준 44,500만원으로, 평당 약 173.8만원의 시세를 형성하고 있습니다 [cite:latest_sale_84sqm_apr26].

이를 60㎡ (약 18.15평)에 적용 시, 173.8만원/평 * 18.15평 ≈ 31,570만원의 시세가 산출됩니다.

이는 2024년 11월 거래가인 31,800만원과 유사한 수준입니다.

본 건의 감정가는 36,000만원이며, 이는 최근 시세 대비 소폭 높은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 60㎡ 면적의 실거래가(31,800만원)와 유사 면적 시세 추정치(약 31,570만원)를 고려할 때, 낙찰을 위해서는 감정가(36,000만원)를 다소 하회하는 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 제시해야 합니다.

내부 확인 불가 및 임차인 정보 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 32,000만원에서 34,500만원 사이 의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.