나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51395 [1] 서울특별시 성동구 성수동2가 277-101 성수동램킨중흥에스클래스오피스텔 7층714호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 지하철2호선 '성수역' 북동측 인근에 위치하는 주거용오피스텔로서, 주변은 아파트형공장, 지식산업센터, 중소규모공장, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공업, 업무지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하고, 본건 인근 아차산로 및 뚝섬로 변으로 버스정류장이 수군데 위치하며, 북동측 인근에 지하철2호선 '성수역'이 위치하여 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 7층 714호로서,
외벽 : 복합판넬 및 외장석붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 도시가스설비, 승강기, 지하주차장 등 주거용 오피스텔의 기본설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 및 제1종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 산업개발진흥지구(자세한 사항은 지역경제과(2286-5455)로 문의), 지구단위계획구역(2021-10-14), 도로(2021-10-14)(접함)
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이루지)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.05.14.자에 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51395 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 성수동2가 277-101 성수동램킨중흥S클래스오피스텔 7층714호

용도: 오피스텔

감정가: 149,000,000원

토지면적: 8.46㎡ (약 2.56평)

건물면적: 18.33㎡ (약 5.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 지하철 2호선 '성수역' 북동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트형 공장, 지식산업센터, 중소규모 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업, 업무지대. 본 건물은 업무시설 및 제1종근린생활시설로 이용 중임.

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 아차산로 및 뚝섬로 변으로 버스정류장 다수 위치, 지하철 2호선 '성수역' 인접으로 교통 여건 양호.

* 건물 정보: 철근콘크리트구조 8층 건물 내 7층 714호 (2013년 4월 사용승인).

* 기본 설비: 위생, 도시가스, 승강기, 지하주차장 등 기본 주거용 오피스텔 설비 갖춤.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 8일자 서구(인천광역시) 압류 (등기부 을8).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이전 임차인: 이 )

* 보증금: 159,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 10월 29일

* 확정일자: 2021년 08월 10일

* 배당신고일자: 2023년 11월 07일

* 대항력: 없음 (없음으로 분석됨)

* 특이사항: 주택도시보증공사로부터 2026년 05월 14일자 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서 제출됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택임차권(을5)은 말소 예정이며, HUG 제출 확약서 내용에 따라 대항력 또한 인정되지 않을 것으로 보입니다.)

* 총 채무액(등기부 기준): 159,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 성수동2가 지역은 지식산업센터, 공장, 업무시설 밀집 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있음.

* 개발 호재: 인근 지역의 지속적인 개발로 인한 유동인구 증가 및 업무/주거 수요 증가 예상.

* 경쟁 환경: 다수의 오피스텔 및 업무 시설이 존재하나, 성수역 역세권이라는 입지적 강점 보유.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 성수역 도보 이용 가능 (약 5~10분 거리 추정), 주요 간선도로 접근 용이.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 상가 이용 가능. 대형 편의시설은 차량 이동 필요.

* 주거 환경: 주변 공업/업무 시설로 인해 일부 소음 및 환경적 영향을 받을 수 있으나, 오피스텔 밀집 지역으로 주거 환경이 조성되어 있음.

* 교육: 성동교육지원청 확인 필요 (교육환경보호구역).

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인(주택도시보증공사)의 확약서 내용이 법적으로 유효하게 적용될 경우 인수되는 보증금은 없으나, 만약의 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음. (단, 현재까지 제출된 자료상으로는 대항력 없는 임차인으로 분석됨)

* 지역 특성: 공업/업무지대에 위치하여 주거 쾌적성 측면에서 일부 한계가 있을 수 있음.

* 규제 사항: 산업개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항 존재. (추가 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자로서 경매를 신청한 상황으로, HUG와의 거래 조건 등 명확한 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 성동구 성수동2가, 성수역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호함.

* 건물 및 토지 면적은 소형이며, 현재 오피스텔로 이용 중.

* 권리분석상 말소기준 권리보다 후순위 임차인이 존재하나, 대항력이 없으며 HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 감정가(1억 4,900만원) 및 최근 실거래가(1억 4,500만원 ~ 1억 5,000만원)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있음.

* 다만, 지역 특성상 공업/업무 시설이 혼재되어 있어 주거 쾌적성은 다소 제한적일 수 있으며, 임차인 관련 확약서의 법적 효력 재확인 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 성수역 역세권 소형 오피스텔: 투자 및 실거주 모두 고려 가능한 상품.

* 시세 대비 합리적 취득 가능성: 감정가 및 최근 실거래가를 고려한 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 기대.

* 전입/확정일자, 배당신고일자, 확약서 제출 등으로 보아 임차인 관련 권리관계 명확: 보증금 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 149,000,000원

* 최근 실거래가 (18.33㎡ 기준): 145,000,000원 ~ 150,000,000원

* 보증금 인수 부담: 0원

시장 분석 결과, 본건은 현재 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 임차인 관련 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 보수적으로 시장 최저가 수준인 145,000,000원보다 소폭 낮은 140,000,000원에서 145,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

종합적인 판단 하에, 143,000,000원 수준의 입찰을 권장합니다. (이는 시장 상황 및 본건의 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.