나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51381 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 247-21 한양팰리스 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '서울중마초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 '군자역', '중곡역' 이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2021.03.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 5층 건물 내 5층 503호로,
외벽: 석재타일붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등임.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대체로 장방형의 평지로, 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025.3.27.~2027.3.26.(자세한 사항은 주거사업과로 문의))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(기간: 2025. 3. 19.~2026. 4. 3.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이도희)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.05.04.자에 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51381 (1)

1.2. 소재지 및 물건 정보

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 247-21 한양팰리스 5층503호

용도: 다세대주택

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 338,000,000원

토지면적: 16.90㎡ (약 5.11평)

건물면적: 22.24㎡ (약 6.73평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '서울중마초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 제반 환경여건은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 '군자역', '중곡역'이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 건축허가·착공제한지역(2025.3.27.~2027.3.26.)<건축법>

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 토지거래계약에관한허가구역(기간: 2025. 3. 19.~2026. 4. 3.)

상기 제한사항으로 인해 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필수적임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022.07.04. 강서세무서장의 압류.

* 등기부상 모든 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매 등)는 본 건 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 용태두

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-07-30. 대항력 없음.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (양도 전: 임차인 이도희)

보증금: 270,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-20, 확정일자: 2021-07-16.

임차인 이도희는 2026.05.04. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서를 제출하였음. 이에 따라 본 임차인은 대항력이 없음.

3.3. 권리 인수 여부

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있음.

* 상기 임차인 현황 및 확약서 내용, 등기부 현황 분석 결과, 본 건 경매를 통해 낙찰받을 경우 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨. 즉, 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있음.

* 인근에 서울중마초등학교가 소재하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있으며, 다세대주택 위주의 지역 특성상 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있음.

* 제공된 최근 매매 정보 중, 유사 면적인 19.93㎡의 다세대주택이 2026년 7월 1일 245,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본 건의 시장 가치 산정에 참고할 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 중곡역과 7호선 군자역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

* 교육: 본건 남서측 인근에 서울중마초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경임.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로서 생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 건축허가·착공제한지역(2025.3.27.~2027.3.26.) 및 토지거래계약에관한허가구역(2025. 3. 19.~2026. 4. 3.)으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 거래 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 반드시 확인해야 함.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 도시계획법 상의 제한사항이 존재하므로, 향후 용도 변경이나 개발 계획 수립 시 추가적인 검토가 필요함.

6.2. 임차 관련 리스크

* 임차인 이도희(주택도시보증공사)가 대항력 포기 확약서를 제출하고, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다고 명시되어 있으나, 혹시 모를 예기치 못한 법적 분쟁 가능성에 대비하여 관련 서류(확약서, 임대차 계약서 등)를 최종적으로 재검토하고, 명도 절차에 대한 철저한 준비가 필요함.

6.3. 주변 시설 리스크

* 현재까지 조사된 정보로는 본 건 인근에 혐오시설(쓰레기 소각장, 화장장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 확인되지 않았음.

* 그러나 주거 지역 특성상 주변에 소음, 악취 등을 유발할 수 있는 시설(예: 특정 상업 시설, 공사 현장 등)이 있는지 여부는 실제 현장 방문을 통해 면밀히 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 3월에 사용 승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행에 유리한 조건임. 다만, 감정가(338,000,000원)가 인근 최근 실거래가(유사 면적 245,000,000원) 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰가 산정 시 유의해야 할 부분임. 다양한 도시계획 제한 사항이 존재하므로, 투자 목적에 따라 이러한 부분을 충분히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 연도(2021년 사용승인)로 인한 상품성 및 가치 유지 기대.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확하며, 명도 부담이 적음.

* 지하철 역세권(군자역, 중곡역)에 인접하여 교통이 편리하며, 주거 환경이 양호함.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 338,000,000원이지만, 인근 유사 면적(19.93㎡) 다세대주택의 최근 실거래가(245,000,000원)와 본 건의 면적(22.24㎡)을 고려하여 시장 가치를 약 270,000,000원에서 280,000,000원으로 추정함.

인수 보증금이 0원임을 감안하고, 낙찰 가능성과 향후 시세 상승 잠재력 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 예상되는 최적 입찰가는 280,000,000원으로 제안함.

(상기 입찰가는 본 보고서 작성 시점 기준이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 최종 확인, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.