나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51401 [1] 서울특별시 강동구 길동 370-16 아성플러스 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해민 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""천동초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""강동역(지하철 5호선)""이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.04.30.)
외벽 : 외장재 붙임 등 마감
창호 : 이중 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 용도 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별 난방 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 현황 '다세대주택 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.25.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51401 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 370-16 아성플러스 3층301호 (신주소: 서울특별시 강동구 천중로42길 6-1, 301호)

* 용도: 도시형생활주택 (집합건물)

* 감정가: 309,000,000원

* 토지면적: 18.67㎡ (약 5.65평)

* 토지지분: 18.67㎡ (약 5.65평)

* 건물면적: 29.53㎡ (약 8.93평)

* 건물지분: 29.53㎡ (약 8.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 '천동초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용 환경이 양호합니다.

1.2. 3. 도로접근성

본건 건물 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 일부 접하고 있습니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 5. 주변 시설

인근에 천동초등학교가 위치하고 있으며, 강동역을 중심으로 상업시설, 병원(강동경희대병원, 강동성심병원 등), 공원(천호공원, 올림픽공원 등) 및 다양한 편의시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다. 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리관계 요약

본 물건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산 강제 경매 물건입니다. 등기부등본상 현재까지 파악된 권리 중 말소기준권리(압류, 2021-11-09, 울산세무서장)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 2. 등기부 요약

* 소유권: 김선식 (매매로 소유권 이전)

* 주택임차권: 정천성 (보증금 330,000,000원). 해당 권리는 말소 처리되었습니다.

* 압류 및 강제경매: 다수의 압류(울산세무서장, 국민건강보험공단, 지방자치단체 등)가 있었으나 모두 말소 처리되었습니다. 본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 신청에 의해 진행 중입니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-08

* 확정일자: 2021-08-25

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 25일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 해당 임차인의 대항력이 없음을 명확히 하며, 임차 보증금 인수 부담이 없음을 시사합니다.

1.3. 4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 물건 유형 및 지역 특성

본건은 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'으로 분류되며, 주변은 주거와 상업 시설이 혼재된 도심 지역입니다. 이는 안정적인 주택 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

1.4. 2. 최근 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 데이터(2026년 5월)에 따르면, 인근 유사 다세대 주택의 거래가는 면적 41.77㎡(약 12.6평) 기준 290,000,000원 (약 694만원/㎡) 에서 42.1㎡(약 12.7평) 기준 400,000,000원 (약 950만원/㎡) 수준입니다. 본건의 건물 면적은 29.53㎡(약 8.93평)이며, 감정가는 309,000,000원 (약 1,046만원/㎡)입니다.

1.4. 3. 시세 평가

본건의 감정가는 최근 거래된 유사한 연식(2015년식)의 물건들보다 높은 수준입니다. 그러나 본건은 2018년에 신축되어 연식이 더 젊다는 장점이 있어, 이러한 가치 차이가 반영된 것으로 보입니다. 최신 거래 사례의 최고가 수준과 유사하거나 약간 상회하는 감정가격을 고려할 때, 시장 상황 및 물건의 최신성을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물이며, 본건은 3층에 위치합니다. 사용승인일은 2018년 4월 30일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.5. 2. 내부 시설

내부는 위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스 개별 난방 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설은 충분합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차인 권리 인수 위험

주택도시보증공사(HUG)의 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함에 따라, 임차 보증금 인수 위험은 거의 없다고 판단됩니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이 해소되었음을 의미합니다.

1.6. 2. 감정가 대비 시세

감정가가 최근 유사 물건의 매매 사례보다 다소 높은 수준으로 책정되어 있습니다. 따라서 실제 낙찰가 결정 시, 시장 시세와의 간극을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 3. 토지이용계획상 제한

토지이용계획에 따른 각종 제한 사항(가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등)이 있으나, 도시형생활주택으로서의 용도에는 직접적인 영향이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 강동역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 특히, 임차인의 대항력 포기와 HUG의 확약서 제출로 인해 권리관계가 매우 명확하고 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 다소 높게 형성된 점은 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건물 연식 (2018년 사용승인)

* 우수한 입지 (강동역 역세권, 주거 및 상업 편의시설 인접)

* 안전한 권리관계 (임차인 대항력 없음, HUG 확약서 제출로 보증금 인수 부담 없음)

* 신축 주거 시설로서의 잠재적 가치 상승 기대

1.9. 예상 입찰가

감정가는 309,000,000원 (약 1,046만원/㎡)입니다.

주변 유사 물건의 2015년식 거래 사례는 290,000,000원 (약 694만원/㎡) ~ 400,000,000원 (약 950만원/㎡) 수준으로 확인되었습니다.

본건은 2018년식으로 연식이 더 젊고, 권리상 안전하며, 감정가가 높게 책정된 점을 종합적으로 고려할 때,

경쟁 강도와 시장 상황을 고려하여 280,000,000원 ~ 315,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.