나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51361 [1] 서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지2층비201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""(지하철 5,8호선) 천호역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""(지하철 5,8호선) 천호역""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하2층 비201호 및 비202호로,

외벽: 석재 붙임 마감 등
내벽: 몰탈 위 일부 페인팅 마감 등

이용상태

집합건축물대장 상 일련번호 1, 2 공히 제2종근린생활시설(휴게음식점) 2개호로 등재되어 있으며, 조사일 현재 공실 상태로 추정되나 실제 구조 및 이용상황 등은 확인을 요함.

설비내역

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 기계식 주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 도시형생활주택 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조
구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구
역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정
비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>,
공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기준으로 표시하였으며, 실
제 구조 및 이용상황, 제반 설비의 작동여부, 내부 인테리어 여부 등은 재확인 하시기
바람.

- 현장 조사 당시 지하2층은 승강기가 일시적으로 미운행 중인바 계단을 이용해 지하2층으로
진입하였으니 이점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51361 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 453-5, 로데오팰리스 지하2층 비201호

용도: 제2종 근린생활시설 (휴게음식점)

감정가: 968,000,000원

토지면적: 35.59㎡ (약 10.77평)

건물면적: 161.39㎡ (약 48.82평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남양주축산업협동조합

특이사항: 재정비촉진지구, 공동담보

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층 / 지상 17층 건물 내 지하 2층 비201호

현황: 조사일 현재 공실 상태로 추정되며, 실제 이용 현황 등은 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 소재하며, 지하철 5호선 및 8호선 천호역에서 동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 상업 및 주거 기능이 발달한 곳입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 지하철 5호선 및 8호선 천호역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 매우 양호합니다.

* 물건이 소재한 토지는 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 일반상업지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역

* 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역(2호), 공장설립제한지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 근저당권: 남양주축산업협동조합, 2023-08-10 접수, 채권최고액 1,261,000,000원 (을3)

* 이 권리가 말소기준권리가 되며, 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 기타 등기사항

* 소유권이전(신탁등기말소): 주식회사 에코랜드, 2022-06-30 접수 (갑4)

* 소유권이전(매매): 박보현, 2023-08-10 접수 (갑5)

* 임의경매개시결정: 남양주축산업협동조합, 2025-05-08 접수, 채권액 983,262,272원 (갑6)

3.3. 총 채권액

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 채권최고액 기준): 1,261,000,000원

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (물건명세서 참고).

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상이며, 현황 조사일 현재 공실 상태로 추정됩니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이라도 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 이를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 천호동 일대는 지하철 5, 8호선 환승역인 천호역을 중심으로 형성된 강동구의 주요 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 다양한 연령층의 배후 수요를 갖춘 오피스텔과 아파트 단지가 인접해 있으며, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 업종 및 경쟁 환경

주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발합니다. 본 물건의 용도인 제2종 근린생활시설(휴게음식점)은 해당 지역에서 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 경쟁 점포가 존재하지만, 역세권이라는 입지적 강점을 활용하면 충분한 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

4.3. 개발 잠재력

본 물건은 재정비촉진지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 및 정비 사업을 통해 지속적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 지하철 5, 8호선 천호역을 도보로 이용 가능하며, 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

* 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

* 천호역 주변에 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 조사 결과)

* 현황 조사 결과, 본 물건 소재지 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 및 주거 지역이 혼재된 지역이므로, 개인의 민감도에 따라 판단이 다를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

* 조사일 현재 공실 상태로 추정되며, 실제 이용 현황 및 내부 상태에 따라 임차인 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임대료 수준, 상권 변화 등 시장 상황에 따라 공실 위험이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축물 상태 및 설비

* 건물 내 엘리베이터가 현장 조사 당시 일시적으로 미운행된 사례가 있습니다.

* 전반적인 건물 노후도 및 내부 설비(위생, 급배수, 승강기, 소화전, 주차 설비 등)의 작동 상태, 유지보수 필요 여부를 반드시 점검해야 합니다.

6.3. 도시계획 규제

* 본 물건은 재정비촉진지구, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

* 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위 시 이러한 규제 사항을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 공동담보

* 본 물건이 공동담보로 경매에 나왔다는 점은, 해당 채무와 관련된 추가 담보물이 존재하며, 이 담보물들의 권리 관계 및 처분 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천호역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 근린상가로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 감정가 9억 6천 8백만원 대비 161.39㎡(약 48.82평)의 넓은 면적을 확보하고 있으며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이후의 권리가 대부분 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다.

다만, 현재 공실 상태라는 점과 재정비촉진지구 등 다양한 도시계획 관련 규제가 적용되고 있다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 공동담보 물건으로서의 잠재적 위험 요소도 고려해야 합니다. 철저한 현장 조사를 통해 건물 상태와 공실 해소 방안을 파악하고, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려한다면 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 지하철 5, 8호선 천호역 인접으로 뛰어난 접근성과 높은 유동인구 확보.

* 상권 활성화 지역: 주변의 업무, 주거, 상업 시설 집적 효과로 안정적인 수요 기대.

* 재정비촉진지구 지정: 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

* 깨끗한 권리 인수 가능성: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 낙찰 후 부담 최소화.

* 다용도 활용 가능성: 제2종 근린생활시설 용도로 다양한 업종 운영에 유리.

9. 예상 입찰가

* 산정 기준: 감정가 968,000,000원

* 인수되는 권리/보증금: 0원

* 보수적 접근을 위한 낙찰가율 적용: 감정가의 80% ~ 90%

* 예상 입찰가 범위: 774,400,000원 ~ 871,200,000원

* 참고사항: 상기 예상 입찰가는 감정가와 일반적인 낙찰가율을 기준으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 주변 시세, 경쟁률, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.